矽谷中低價Condo/Townhouse行情（或許即將）結束
和幾個客戶聊到Condo/Townhouse市況，他們訝異近期矽谷房市如此火熱，即便是中低價位（100萬或120萬以下）的Condo/Townhouse，上市後一、兩周就賣掉。
這或許是該型態的房屋今年的最後一隻舞，行情當然不是馬上結束但可能也就剩下幾周，有幾個理由。
其一，季節性動能消失
客戶都知道在五、六月找我出價買房，我常會附上警告說明書，背後原因是統計上這些月份矽谷房價就是貴。
（請不要把它當作鐵則，這是依據經濟情勢、房地產走勢調整後的見解，比方說2022年就不適用）
然而，今年似乎是由季節性因素主導的一年。
那麼隨著傳統旺季的消失，季節性的動能也會消失。
其二，房地產補助用罄
該補助的基本設定對鎖定中低價位的買家最有幫助，變相地衝高Condo/Townhouse的需求以及價格，賣家絕對是最大贏家。
這也是為什麼我一得知這個補助，知道很多猶疑不定的族群會被打動（例如說在矽谷租房，但也思考買房和租房哪一個划算的租群），就跟打算換房的Condo/Townhouse賣家說時機來臨。
然而，隨著該補助在幾周內被申請殆盡，這個推高房價的動能已經消失。
（其實我心裡很矛盾，在Realtor的層次，我很高興補助幫我的賣家解套；然而在緩解矽谷房屋問題上，以我有限的經濟學訓練來看，這錢應該是要花在基本供需上，比方說拿錢來買地蓋房）
其三，來自Single Family House （SFH）擴散已經緩和下來
Condo/Townhouse作為SFH的購買窪地，當買家買不到SFH時，有時會退而求其次購買Condo/Townhouse。
而且，以錨定效應來看，這些人會覺得Condo/Townhouse好便宜。
以時間點來說，這一波退而求其次的買家，買Condo/Townhouse使用的比較基準是今年補助後房價，於是又再次衝高了Condo/Townhouse的價格。
而今年以降SFH的漲勢推波助瀾這樣的購買傾向，不過在SFH漲勢趨緩的情況下，這樣的動能也消失。
（第三點其實跟第一點有些因果關係）
小結（或警語）
我對這些判斷有些把握，其中未明說的是房地產經紀人的直覺，就是那種你看了目前市場情況所感知到山雨欲來的感覺。
但我很有可能是錯的 —— 或許接下來中低價Condo/Townhouse行情一飛沖天。
關鍵在於那些未被考慮進去的變因，比方說利率、股市等等，這也是下一篇要討論的內容。
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478