湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 你买的是土地，以及谈 SB9
这一栋房屋位于Belmont Downtown和El Camino 以西，三房两卫，房屋室内面积1400 呎，占地超过7000 呎，Belmont学区自不待言，关键是土地。
如果让我选择室内面积2000 呎占地4000 呎的房屋，或者是室内面积1500 呎占地6000 呎的房屋，我很可能会选择后者。
SB9出来以后，有5个过去的客户打电话给我，或许是看了悬峰标题如「加州房市变天」云云，他们害怕发生「反正Single Family Home将来都会变成集合式住宅，所以Single Family Home没没价值」的情况。
我当时跟他们说不可能，在甚至不考虑SB9的内容的前提之下，只有要经济学动态平衡的概念和一点逻辑就可以破解农场文。
情境一：SB9很容易执行。那么因为有赚头，大量SFH会被改建成Condo/Townhouse，这会导致Condo/Townhouse的价格下跌，直到把SFH改建成Condo/Townhouse再也不划算，这是一个动态平衡的过程，所以你为什么会去担心SFH的价值？
情境一：SB9不容易执行。那你还担心什么？
最后，真的有人去看SB9的文本吗？纵使不考虑当地政府如何杯葛，SB9的执行细节本身就让这件事很难规模化（改建前出租规范、改建后屋主住在里面等等），既然难以规模化那改变就会是缓慢的。
（但SB9立法整件事倒是揭示加州政府的态度，也暗示SFH的价值）。
回到这间房屋，Listing Agent知道我们Broker ，知道这个公司出来的Agent的素质，对我也是关照提点，不过收件当天还是惊心动魄，三轮竞价都在两个小时内完成，前三名价差不超过2%，买家也是气力放尽，我想最呕的还是第二名 — 我们最后也就比第二名多出了几千块，成交价Mid 210万，环顾四周同时期的案例，我想大概是Top 3的好交易。
买家本来担心Appraisal，不过在Offer Due那天出价有个好处，你可以用真实竞争出价情况判断房屋的价值，同时有竞价状况Appraisal也更容易成功。这就是为什么依据各人情况不同，有时候我不见得赞成Preemptive—你能给Appraiser的资讯就那些，有时候还真的没办法Appraised。当然，无限银弹是另一回事。
我和买家一路从Willow Glen到South Santa Clara，最后到Belmont Downtown，大概是我从业以来最广，真心佩服他的守备范围。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478