股价下跌与房价下跌之关系
背景说明
身在加州（特别是在湾区），你或许会听到这个论述 — 「股市如果下跌，房价就会跟着跌。」
理论基础，大概是这边买家的首付款（Down Payment）多半来自于股票，一旦股价跌，可用的首付款随之减少，也就很难竞价买房，房价自然会下跌或者至少涨不动。
有鉴于眼下股市情况，我想大家或多或少会听到类似的论述。
虽然根据我们的经验，房价涨跌恐怕不是单一指标可以预测的，不过我们还是要有好奇心，或许意外找到什么套利模型对吧 — 我甚至鼓励客户或朋友亲自回测股价跟房价的关系，无奈好像没有人这样做。
那只好自己试试看。
我们以这次房市多头（2012-）为回测期，找出「 Nasdaq指数下跌10%以上」（以当天收盘价为准）的情况，然后调阅这些情况前三个月（我们不排除湾区都是顶尖头脑，拥有预测股市能力的可能性），以及后三个月的房价表现（我们不排除人们经历股价下跌心有余悸的可能性）。
例如 7/20/2015 到 8/24/2015，Nasdaq 从 5218.86 跌到 4526.25，跌幅为 13.27%。那么我们就调阅 2015 年 4 月开始，到2015年11月的房价，看看这段期间的房价涨跌如何。
地点选在湾区的 Santa Clara County 和 San Mateo County，两个郡县合计的房价中位数，这样数据量应该是足够的。
股价与房价关系
以下呈现格式都相同：第一张图是 Nasdaq 指数，第二张图是下跌期间之前三个月以及之后三个月的房价。2012 年以降总共有 10 次 Nasdaq 指数下跌10%以上的情形发生，我们从 2012 年开始。
2012年3月26日到同年6月1日，Nasdaq下跌 12.1%
2012年9月14日到同年11月15日，Nasdaq下跌10.9%
2015年7月20日到同年8月24日，Nasdaq下跌13.27%
2015年11月6日到2016年2月210日，Nasdaq下跌 16.78%
2018年8月29日到同年12月24日，Nasdaq下跌 23.64%
2019年5月3日到同年6月3日，Nasdaq下跌 10.18%
2020年2月19日到同年3月23日，Nasdaq下跌 30.12%
2020年9月2日到同年月24日，Nasdaq下跌 11.48%
2021年2月16日到同年3月8日，Nasdaq下跌 10.24%
如果股市对湾区房价有主导涨跌的影响力，那么湾区房价的涨跌图表在股市下跌的情况下，应该呈现相似的模式。然而，从以上图表可以看出，我们无法总结出任何相似性。
也就是说，「股价跌，所以房价跌」的预测模型并不准确。需要注意的是，这并不意味着股市对房市没有影响，它可能是其中之一，也可能不是。然而，目前来看「若A则B」的论述过于武断。
如果你仍然相信文章标题的论述，那么我们正处于浪头上：从2021年11月5日到2022年1月27日，Nasdaq下跌了16.4%，而下跌可能还未结束。
要不要來预测接下来的房价？
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478