6/6/2020 近日观察
近日几个观察，需要再提醒大家，虽然多半是老调重弹：
1. 一般情况下不要依照 REDFIN/Zillow 的 Estimate Price 出价。要证实这件事，你抓30个上市房屋，记录它的 Estimate Price，一两个月之后看它的成交价；同理，如果你要卖房，疑惑为什么 REDFIN/Zillow 说你的房屋值两百万，Agent 却说依照市况只能卖一百八十万，那你就你抓30个上市房屋，记录它的 Estimate Price，一两个月之后看它的成交价。不要问我它为什么不准，你自己证实它不准比 Agent 跟你说来得更有说服力。如果你相信 REDFIN/Zillow 的 Estimate Price，那就依照它出价吧！
2. List Price 可以参考，但参考角度是「Listing Agent 为什么这样定价」。另外，拿统计上的 Sold/List Price Ratio 来出价，比方说附近平均出价都比 List Price 高 10%，你就出高 10%，这也是很危险的。别忘记 List Price 是 Agent 订的。
3. 承上，你该考量的，是该区域的「成交价」。
4. Palo Alto 很大，传统上，不是每一个 Palo Alto 的区域都是好区。一部分的人在 Palo Alto 买房，买的其实是「Palo Alto」这个名字，这现象因为近几年买房主力是新移民，又有些加剧。说起来，买家和经纪人都要负点责任—为什么要买 Palo Alto？双方一定要探讨。
5. 承上，其实我私心希望大家都去买 Palo Alto，这样我心心念念的 Los Altos 比较不会涨起来，我将来才买得起。
6. 承上，但是我又想起我几个买在 Los Altos 的客户，不知道他们看到我希望 Los Altos 不涨会不会生气，只好赶紧去查了一下最近的状况，发现并不如我所愿，为他们开心之余，自己又紧张了起来。
7. 不断被催稿威胁之下，我只能放弃打电动的时间，思考 Twitter 和 Facebook 永久在家工作政策导致湾区房价崩跌这件事。我的建议：
a. 我们就盯着Twitter和Facebook的员工，看他们有没有真的动身离开湾区，数量又是多少—等发生了再说。否则就仅止于讨论，讨论热烈的潜台词是湾区房价高和生活品质不佳，我们就看看是不是真的有人用脚投票。
b. 看业界跟进的程度，其他公司/产业怎么跟进这个政策。
c. 追踪湾区人口的净流入状况。
在疫情结束后，我们当然不可能回到疫情前的状况，毕竟公司与个人都发现了更多可能性，资通讯科技不断在进步，使得软硬件的远程工作成本逐渐降低，现在远程工作的某部分抱怨将来可能都不会是问题。弹性调整一周去公司上班的天数我想是很有可能的。但有一点，我相信大家也发现，人的真实接触是可以完全被取代的吗？再说远程工作又不是新东西。
或许通勤房的价值会降低，但是等到学区房的价格和通勤房的价格差距太大时，人们又会开始考虑通勤房，价格本来就是依照供需调整的。
也就是说，我认为区域性的价格调整会发生，但是整体性的崩跌可能性多大呢？我看着目前遭遇到的Multiple Offer状况，再看看这两则新闻文出来后，这些讨论热烈价格要崩毁的人们，心中想着这当中有多少是想买房的人？总觉得这种滑坡式的讨论跟现实有些脱节。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478