不论CAR 或者 PRDS 购屋合约中，总有一个讨论清算赔偿（Liquidated Damages）的段落，其目的是保护屋主，让他在买方违约、不履行购买义务的情况下，获得相应的赔偿。而加州法律规定，若合约中涉指的地产符合两条件，则卖方屋主所能获的最高赔偿，是该次交易金额的3%：

1. 在4个单位（Unit）以下
2. 买方欲入住

法律上，并没有规定买方必须给足 3% 保证金。然而实务上，在竞争的旧金山湾区房地产市场，绝对是要给足 3% 保证金的！这样卖方才会认定购屋者有足够诚意，从而考虑接受合约。若没有给足 3% 保证金，即便购屋者的合约被接受，卖家多半也会提出还价 （Counter Offer） ，要求买方在合约被接受后的数天内，补足 3% 保证金。

而遭遇还价有个坏处：只要其他的竞争买家在此阶段，向卖家提出购买协议，则卖家可以接受该购买协议，无需向买方负担任何责任。所以，何不在一开始，就在合约写上3%保证金呢？ 3% 的保证金，将来也会算做头期款的一部分。

所以我签约后决定不买，保证金就会被没收吗？

不是这样的。一份合约中，有许多保护买方的条款，比如之前提到的附加条件（Contingency）：在还没移除附加条件之前，如果决定不买，是不用赔偿的。又如进入合约程序后，卖方屋主发现需要揭露新的房屋状况，像是房屋漏水、屋顶破裂等等，则法律上我们有三天的时间考虑。期间内决定不买，也是不需要支付赔偿的。
 

（Photo via MIKI Yoshihito, CC License）作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，必要时甚至进入Crawl Space 或是Attic确认状况（没有Agent愿意这么做），帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：

1.  260万以上价值的房屋，250万买到
2.  屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3.  标价200万的房屋，最后170万买到

（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！

我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。

写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

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