就在剛剛，我又看完了一份房屋揭露報告 (Disclosure)，掩卷沉思，深深感嘆報告提供的訊息實在不少。想起一個曾在外州買房的朋友跟我說，當時她的經紀人是這樣跟她「解說」報告的：經紀人把整份報告遞給她，說：「這些都不重要，你只要在我畫螢光筆的地方簽名就好了！」
我知道，有些人被教育成「報告無用論」的信徒。不過，我也知道，大家都愛省錢，那麼，我來跟大家講一下，在買房時，如果你讀了以下幾個報告(包含Report、Affidavit和Notice)，你可能可以省多少錢吧！
1. NHD Expert's Report
NHD 全稱 Natural Hazards Disclosure，資訊來自諸如縣級和市級資料庫，裡面敘述這幢房屋周遭的潛在天然災害風險，包括洪水區、地震區、土壤液化區等等，並且提供應對措施。
舉個例子，假設報告裡敘述，這棟房屋位在Landslide區域，但你卻沒有讀報告，還覺得是個好的Deal，那麼不就虧大了嗎？順帶一提，加州的TDS (Transaction Disclosure Statement) 法規就是因為買方遭遇的Landslide問題，上告法庭，從而制定的。
可避免潛在財務損失：美金數萬元至數十萬元。
2. Roof Inspection Report
美國的民宅，並非像是現代華人區的水泥建築，而是木造房屋。為了因應排水、結構等需求，民宅屋頂工學在美國可是一門顯學。由於使用材質、工法不同，屋頂年限從百年到數年都有。而換屋頂當然也就是一筆很大的支出。
要了解屋頂的情況，就要讀 Roof Inspection Report。此報告並非在每一個房屋的 Disclosure 裡面都會附上，但是如果有附上，那是一定要看的！Roof Inspection Report 多半會附上照片及註解，是相對容易閱讀的報告。
假設你讀到該房屋的屋頂使用年限將至，是不是就是一個很好的價格談判籌碼呢？儘管現在的市況可能不允許，但至少你心裡有個準備，知道要花上一筆錢來裝修屋頂。
可避免潛在財務損失：美金數萬元。
3. Termite Report
Termite Report 裡面，敘述這棟房屋是否有遭受白蟻侵襲，如果有的話，又在房屋的哪些地方。如同其他報告，Termite Report 也會詳述報告的限制，以及哪裡堆放了雜物，導致無法確認該區域的情況等等，如果想要讀Termite Report，可以參考我的這一篇文章 — 懂行文結構，閱讀 Termite Report 不再頭痛。
一般Termite Report 最後都會列出估計修復這些問題的價格，一樣有可能是談判籌碼。
可避免潛在財務損失：美金數千元至上萬元。
閱讀報告不單是經紀人的義務，也是購屋者的責任。有時候聽朋友說，他的經紀人讀過報告，然後說「沒問題！」，這其實是很危險的！首先，沒有一棟房屋叫做沒問題，問題不僅有財務量級的大小之分，還有個人主觀認定的區別：我認為這個社區的不能養寵物可能是大事，但對你來說可能是小事。其次，買房子這麼大的事，說「沒問題」，你怎麼知道，經紀人到底有沒有讀報告啊？
下一篇會員專區文章 — 買房子不讀報告？六大潛在損失在這裡！(下)，將接續本篇文章，分享更深入的三個潛在損失，有的還可以幫你省去上百萬的冤枉錢哩！
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作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478
