軟體估計房價是否準確 — 經紀人的小實驗 — Condo篇

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身處科技公司雲集的舊金山灣區，許多朋友熱愛使用 Zillow 的房價估計服務 Zestimate，或是 REDFIN的房價估計。姑且不論連 Zillow CEO 都不相信自家估價系統這件事，我自己是很好奇準不準，於是就做了一個小小的實驗。

依照許多人宣稱的，兩者的估價系統在評估「有相似房型」的物件，會有較高的準確度。也就是說，軟體估計康斗 （Condo）、連排別墅（Townhouse）時比較精準；估計 Single Family Home 準度可能稍差；估計豪宅可能又更差一截。

那麼，我們就把房屋分為三個類別：Condo、Townhouse 和 Single Family Home，各自做實驗。方法如下：我在4/7/2017記錄 REDFIN 和 Zillow 對某上市房屋的估價，然後看看賣出價格與估價的差異。針對每一種房型，我都記錄 30 個物件。

時隔三個月，大部分的房屋都已經賣出。歸納一下這30筆記錄：

有2筆房屋尚未賣出，有另外2筆房屋REDFIN沒有提供估價，所以共有26筆記錄可以探討。其中，有15筆REDFIN是比較接近成交價的，另外11筆Zillow比較接近。26筆估價中，REDFIN有3筆與成交價差異10%以上，Zillow則有5筆與成交價差異10%以上，甚至有一個達20%以上。

大家可以在這裡下載Excel檔案。

接下來會寫 Townhouse 篇和 Single Family Home 篇。

（Photo via Ken Lane, Zillow 總部所在建築, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478

想賣房子，先別做太多裝修！

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我們遇到一些這樣的案例：甲想要賣房子，於是找了房地產經紀人去看看他家。甲帶著經紀人在家裡東轉西轉，說他為了賣房，把這邊打掉、那邊重新粉刷、改變格局、家裡配色、風格，然後細數每一個裝修，他花了多少錢，所以呢，這些成本理當加到房屋的賣價 Asking Price上。而經紀人看完後，只能重重嘆一口氣。

為什麼嘆氣？許多時候，這位屋主的品味是特別的。所謂特別，就是偏離了舊金山灣區大眾買家的喜好，或者偏離該房屋主要客群的喜好。偏離喜好一點問題都沒有，畢竟千里馬需要伯樂 — 你的房子，總有一天會找到知音。品味獨特沒有錯。很多時候，我們也被驚豔。

但是，請想一想你的目標。如果你跟我說，你的目標是在正常時間內，把房子高價賣出。那就大有問題了。用我們學生時代學習的常態分佈圖解釋比較清楚：

上圖橫軸是品味的獨特性，越往橫軸的兩端，品味就越獨特，越往橫軸的中間，品味就越接近普羅大眾；縱軸則是喜好該品味的人數。可以想見，品味越接近大眾，喜好的人數就越多，也就是我們說的「香草口味」 — Everybody likes vanilla!。

回到我們的目標：在正常時間內，把房子高價賣出。那麼我們的想法，是把房屋的樣式、裝潢與狀態，調整到大部分的人喜歡的品味。如此一來，才有足量的買家，競相出價。

說到這裡，上面的案例，問題就出在屋主行動太快了 — 快到尚未理解大眾的喜好，就裝修完畢。這時候就陷入兩難：要重新裝潢，以符合大眾的喜好，還是，畢竟已經花了一筆錢，就硬著頭皮賣賣看？

怎麼避免這樣的困境，關鍵在於謀定後動，打算裝修來賣房前，先諮詢房地產經紀人。

（Photo via Matt Grant, CC License）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

 我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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MLS是什麼？

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在台灣、大陸、香港等地，每一家房屋仲介公司所擁有的房源，僅僅只是市場上所有房源的一小部分。因此，當消費者想要買房子時，必須走訪不同的售屋網站和房屋仲介公司，如此才能大略拼湊出該地區待售房屋的全貌。這對想要買房的人，無疑是一大痛點 — 你必須要讓每一家房仲公司取得你的聯絡方式，不定時幫你更新資訊；你的電子信箱裡也會塞買滿來自不同房仲公司的信件。

會產生這樣的售屋模式，關鍵是沒有統一的房源系統。

在美國，採用的就是這樣的統一房源系統：當一家地產經紀公司和屋主達成協議，開始銷售房屋時，地產經紀公司就會把該房屋的訊息登錄到該系統，也就是我們常稱的MLS （Multiple Listing Service）。如此一來，只要查詢該系統，就可以知道該地區的房屋市場概況，相當方便。

注：每一個地區，都會由不同的公司建立該地區的MLS系統。以舊金山灣區（San Francisco Bay Area）來說，掌管舊金山市區（City Of San Francisco）是一家公司；掌管東灣East Bay（主要為Alameda County）是另一家公司；掌管南灣和半島 （South Bay & Peninsula，主要為聖塔克拉拉郡Santa Clara County和聖馬刁郡San Mateo County）又是另外一家公司。不過各個公司之間有協議，使得房地產經紀人可以自由在這些系統間轉換，查詢整個舊金山灣區的所有房源。

（圖片來自Google Map 後製）

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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