購屋之前,想清楚關鍵問題!(一)

我在「矽谷購買房屋 10 步驟完全教學」中提到,預先思考關鍵問題,你和經紀人才會在同一個頻率上,初步討論的品質才會好。哪些問題要預想呢?

你的想像是什麼

一個我敬重的前輩教過我,當經紀人,最重要的是想像力,才能找到解決方案。這也適用於客戶 — 既然要花錢買房,那麼你的想像是什麼?

“If I could wave the magic wand, describe the best case scenario for me!”
若我能揮舞魔法棒,你能否描繪你心目中最美麗的家園?

「我希望小孩能在庭院裡奔跑!周末的時候,三五好友可以有個地方烤肉、聚會。」
「我希望可以離公司很近,我就是個工作狂啊!」
「我希望屋頂是Vaulted Ceiling。」

都可以。你心中的想像是什麼?實務上,客戶對矽谷房地產的深淺了解不一,難以在第一次會面時,把這個問題講述清楚;甚至,隨著和經紀人不斷地看房,這樣的想像也會逐漸改變。但是沒關係,把這個問題放在心中,慢慢思索。

為什麼

通常,我們對新家園的想像都與買房的動機有些關聯。簡單講,你想要買房的原因是什麼 (Why are you moving? )


「小孩要上學了,但是原先的學區不夠好!」
「想要有個可以長久安居打拼的家。」
「不想要再跟房東討價還價租金!」

問一問,最深處的原因是什麼?能不能用買房解決呢 — 這就是我們見面的時候,可以討論的問題

想像與現實的差異

有一句在矽谷地產圈流傳的格言:Buying a Home is not a choice of selection, it’s a process of elimination. — 買房,用的是刪去法。怎麼說?

在房地產市場上,永遠有這三個限制:地點(Location)、屋況 (Condition)、價格(Price)

「嘿,我想要在Palo Alto買個房子!」(地點)
「那麼,你的預算是多少呢?」(價格)
「100萬!」(價格)
「好的,那麼我們鎖定兩房一衛或者一房一衛的公寓Condo!」(屋況)
「喔不不不,我想要三房兩衛的平房SFH!!」(屋況)
「嗯這樣,那麼地點上要做些調整,在東灣與San Jose可能有些機會」(地點)
「不行!我一定要住在Palo Alto!」(地點)

這是一個想像與現實不符的情況。改變任一條件,地點(Location)、屋況 (Condition)、價格(Price),想像才有可能成真。

 

三個問題,關乎購屋決策藍圖,有意者想清楚。

(Photo via Dylan, CC License)

作者:林久禾,舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾,台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區(San Francisco Bay Area,俗稱矽谷/硅谷)房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩,最後因緣際會,受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官,並成為房地產經紀人(或說房仲,英文稱 Realtor 或是 Agent)。

這些年我探訪過數千間房屋,閱讀數百份報告,並且在業界建立合作聲望,幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋:

1.  260萬以上價值的房屋,250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手,放棄第二輪炒高價錢的權利,一對一指名與我們合作,210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價,讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者,在我們表明只能出到117萬後,送我們1萬成家基金,讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋,最後170萬買到;標價160萬的房屋,最後155萬買到
6. 加價階段,建議無須加價即可買到房屋,讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋,B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

(以上皆為美金,其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。)

賣房也不負所托:

1. 市場下跌期間,在不熟悉的區域(Oakland)賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋,成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國,全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任,最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛,1200多平方呎的房屋,成交價超出客戶預期,逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋,並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章,是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問,請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單,也可以閱讀 客戶留下的感言,幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
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