今年一月以降的上市房屋數量，明顯比去年第四季高出許多。但上一篇的數據表明，今年初的房屋數量和相較過去十年同期，竟然是落在偏低區間 — 這多少破除人們認為「有許多房屋上市」的假象。
然而，上一篇只看供給，並沒有談需求— 要是買房的人更少呢？會不會反而像經濟學第一課描述的「供給大於需求，導致價格下跌。」
這篇我們同時看看供給和需求，也就是房屋新上市數量對比房屋購買數量*。
考量到COVID 前後人們對集合式住宅看法的改變，以下我們只使用獨棟住宅Single Family Home 的數據。
以下先說明過去10 年的房市情況，這樣大家對2023 年的數據才會有相當的感受。
過去10 年市況
2014 到2016 年展現灣區房地產市場的典型季節性：一到三月是加溫期，四到六月是高原期，七到九月或延續高原期餘威，或因為假期或者市場疲態而降溫，十到十二月則為降溫期，價格多低於當年旺季，這裡要注意季節其實並不分明，季節與季節間的時間點並不是一刀兩斷，而是多有模糊。
（2016 年還有總統選舉，這對當年選舉前幾個月的市況也有影響）
2017 年標誌著季節性敵不過黑天鵝的開端：上半年仍舊走季節性路線，然而貿易戰甚囂塵上，下半年繼續漲了超過10%。
2018 年挾著2017 年底的餘威，前三個月再漲10%，之後一路下探，到年底約掉了20%。
2019 年仍有季節性的影子，只是旺季不若以往，淡季提早來臨，而後因為經濟情勢變化以及價格已觸及買方心中合理價位，SFH 的價格在年底已穩定下來，當年的淡季堪稱是近年最好的買點。
2020 年人們就更熟悉，一掃過去一年的清淡，第一季開始急漲，然而三月之後的故事大家都知道，COVID 讓房市停擺兩、三個月，然後下半年不慍不火。
2021 年上半年複製季節性的老路，然而下半年最後一季卻開始加溫。
2022 年幾乎複製2018 的路數。
Santa Clara County + San Mateo County SFH Median House Price
來到2023 年
寫到這裡，你大概也發現，2021 到2022 年儼然就是2017 年到2018 年的翻版，這也是為什麼有些人預測 2023 年就是另一個 2019 年。
或許是也或許不是，我們來看看兩個 County 的數據。
Santa Clara County
2023 年1 月Santa Clara County 共有578 間新上市的SFH，是過去十年來數量最少的一年。
從數量上來看，2023 年的新上市SFH 和2019 年相比，少了一大截，也就是供給極少，怎麼看也不像2019 年。
Santa Clara County 2014-2023 年1 月新上市SFH 數量
問題來了，有沒有可能購買房屋的人更少呢？這就會導致房屋在市場上累積，從而導致價格下跌。
再來看幾個數據。
首先，我們可以看有多少間房屋進了合約 這代表房屋被購買，應該沒有任何疑義**，以下是往年1 月SFH 進合約的數量：
Santa Clara County 2014-2023 年1 月SFH 進合約數量
今年1 月SFH 僅有351 間房屋被購買，大大低於往年。從比例上來說，SFH 進合約的數量除以 SFH 新上市數量，約為 60% ，甚至低於 2019 的 65% 。是近 10 年 SFH 進合約數量和比例都最低的一年。
有一種可能性，這些進合約的SFH，有沒有可能都在市場上放了好一段時間才被買走？如果是這樣，市場恐怕也不算太熱；反過來說，如果這些進合約的SFH，放在市場上極短時間、經過一兩周Open House 就賣出，那麼顯示市場還是有相當買氣。
我們用10 天內和14 天內進合約，來代表上市時間極短就被買走，姑且把10 天內和14 天內進合約的狀況稱為「速進合約」。
2023 年1 月，SFH 10 天內和14 天內進合約數量的數量各是155 間和186 間，和往年相比，這實在是很低。從比例上更可以顯示差異：2022 年1 月是瘋狂的81%和88%，也就是說進合約的SFH 中，81%在10 天內就成交、88%在14 天內就成交；而2019 年的比例是43%與51%，2023 年則是44%與53%。
從比例上來看，和2019 年皆相去不遠。
Santa Clara County 2014-2023 年1 月SFH「10 天內和14 天內」進合約數量
San Mateo County
San Mateo County 的情況如下：2023 年1 月San Mateo County 共有253 間新上市的SFH，也是過去十年來數量最少的一年，比2019 年少了30%的房屋數量。然而SFH 進合約也是過去十年最少，僅有151 間，也是近 10 年 SFH 進合約數量和比例都最低的一年。
San Mateo County2014-2023 年1 月新上市SFH 數量
和Santa Clara County 不同的是，San Mateo County 在2023 年1 月，SFH10 天內進合約的比例大大高於2019 年；14 天進合約的比例則像是Santa Clara County，和2019 年相去不遠。
San Mateo County2014-2023 年1 月SFH 「10 天內和14 天內」進合約數量
總結
和過去十年相比，我們看到今年1 月新上市的SFH 數量極少，然而進合約的數量更少，進一步觀察速進合約的數量和比例，也是在相對低的水平，這樣看來，2023 年和2019 年的情況倒有幾分相似。
歷史會不會押韻我不知道。不過你或許已經發現，進合約除以新上市」這樣的指標有一個漏洞，是什麼這邊先賣個關子，你可以當作是GRE 或GMAT 的考題：「進合約除以新上市的比例，代表房市冷熱 」這有什麼問題。
最後，我也不知道最終走向會如何、是不是真的像2019 年，我也只是看著數字思考，歡迎討論指教。
*假設房屋上市後取消販賣忽略不計
**假設違約忽略不計
作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。
我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。
這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：
1. 260萬以上價值的房屋，250萬買到
2. 屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋
（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）
賣房也不負所托：
1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。
2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。
3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。
寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。
林久禾 DRE#02007082
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