灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 — 買房關鍵在於判讀資訊

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買房的關鍵在於判讀資訊，於是合作的Agent至關重要。

第一個案例，最近有人跟我說，他朋友在幾年前購入全新Townhouse，後來賣得很辛苦。

那個社區我知道，幾年前我就有好幾位客戶想買在那，全部被我擋下來，無一例外，原因是Superfund。

（當時費盡唇舌。亞洲來的買家，常有「買房就要買新成屋的觀念」，只要是新成屋，一切好談，其他因素都是次要 —— 這在美國就是一個很危險的觀念。）

那麼，他朋友為什麼會買該社區呢？據說是買家以為灣區都到處都是Superfund，躲也躲不掉。我希望其中有些誤會。

（截至06/12/2022 Santa Clara County 共有20處現存Superfund，2處Delisted Superfund，其中大部分集中在Mountain View / Sunnyvale / Santa Clara三個城市的北部；San Mateo County 沒有任何Superfund）

另一個案例，是這間幫客戶買的房屋。

這一間房屋在Campbell 的 San Tomas 區域，小學是Forest Hill Elementary School，當地 2000呎以上的Single Family Home 至少是200萬。這些都是公開資訊，我講較不為人知的，這個區域的特色是居民之間相當緊密，常有人提議照顧鄰居小孩、寵物；搬家可以找得到鄰居幫忙、人們非常留心走失的寵物，坦白說很多房價更高的區域都沒有這樣的風氣。

同時，這一間房屋又在Cul-de-sac。

當時買家幾次保守的出價都無法得標，下一間房屋勢在必得。問題是，出多少錢，才是勢在必得？

我猜又是Redfin/Zillow估價惹的禍，這位客戶打算用210萬標這棟房屋，我評估過後跟他說，我們出更低的價錢就可以買到。中間制定出價策略就不說，我們最後是193萬買到，客戶和他的爸媽，自然也相當高興。

後來發生一件糗事，我帶著女兒拜訪客戶和他來此短住的爸媽，想不到女兒一時忍不住尿褲子，還好是在人家後院，這大概也是一種緣份。

為了避免大家的記憶點錯置，我提醒一下，這篇的重點是Superfund、新成屋和Redfin/Zillow 估價，希望你有些收穫。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 ——社區裡的最佳位置

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這次也不是最高價。

Foster City 的治安在灣區名列前茅，這大家都知道，但其實 Foster City 內部治安也有好壞之分，最差就不說是哪裡，而治安最好的區域之一，要算是 Edgewater Blvd 以西，Boothbay Park 周遭的鄰里，傳統上稱為 Sea Colony 或 Dolphin Bay，都是最 Foster City 裡人們最喜歡的社區，房價也因此也是城市裡最高的。

這一區我非常熟悉，當地居民前一陣子在串聯舊公寓 Lantern Cove的 Affordable Housing 開發案的抗爭，住在那的客戶還特別來信問我的意見。

（坦白說，這樣的爭論在全灣區或全美國都存在，追根究柢，是「保護財產權」與「機會平等」兩者之間的矛盾——如果稍微懂美國歷史就知道，這在美國發展史上一直都無解，而目前其中一個政黨，成立初衷就是因為這個矛盾）

這次買的這間房屋，在社區的正中央，也是邊間，最主要的採光面朝東朝南，西曬很大一部分被車庫擋住，這完全符合所有在社區裡最佳房屋的條件。

賣方 Agent 人真的很好，也非常專業，我喜歡他跟我說他怎麼拒絕

Double Ending —— 坦白說這很難，尤其當你的交易多半來自賣房之後。

出價當天賣方收到 16 個 Offer，有 4 個超過 210萬，我們是其中一組。有一組人出價比我們高，當然就我所知也沒有高多少，差距在 1% 以內。不過4組人出價超過 210 萬，對賣方來說其實是不錯的 Multiple Counter Offer機會，然而最終，賣方選擇不做任何第二輪競價，而是直接接受我們的出價——萬分感謝賣方Agent和屋主給我們的機會。

以下是客戶給我的推薦感言。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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灣區矽谷買房賣房成交案例紀實——Bucknall 這個區域，以及成交未必是最高價

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買房未必得是最高價（但要有心理準備）。

這陣子建議所有客戶稍微觀望市場再做決定，一時之間清閒下來，可以好好交代一下這幾個月成交的一些案例。

這間房屋在 West San Jose 的 Bucknall，是傳統上的住宅區（Single Family Home 是這區的主要房屋），這個區不大，居民不到 5000 人，但是地理位置相當優越，往東可以去熱鬧的 Campbell Downtown 和 Pruneyard 或是 Willow Glen 小鎮，往西往北就是 Cupertino 各式亞洲商店餐廳，往南是 Saratoga、Monte Sereno 和 Los Gatos，10-15分鐘就可以去健行，而將來的商業重鎮 Santana Raw 和 Diridon Station 都在東北 15-20分鐘之處。

如果觀察這區歷史上的幾次房價上升，Bucknall全美有名。

我和客戶晃了一圈，心想這房屋肯定是要全屋修繕，為此還幫客戶規劃平面變更的草圖，計算加建空間和成本，我估計就算不加建，裝修完還是可以賣個250萬，手稿現在還留著，這跟幾個月後他們找建築師畫出來的初步略圖相差無幾，我無意越俎代庖，但我想在市場上久了的Realtor，耳濡目染應該也是略懂。

出價當天這間房屋收到 25 個 Offer，最終出價結果我們並不是最高價，但是 Listing Agent 還是願意和我們合作。

這有許多決定因素，其中大家常忽略的就是 Buyer Agent過往在業界的聲譽與做法。我賣房的時候，一定會動用人脈調查前幾名出價的Buyer Agent（這是在大公司的好處之一，當然平常也要行善積德）

另一個要講的是，許多 Agent 教育Buyer「一定」得是最高價，這在實務上卻未必。真要說比例的話，一般情況下九成以上的成交都是最高價（這其中，出價高出第二名10% 還是高出第二名 1% ，又有差別），我也是請 Buyer 做好心理準備，剩下的就是運氣還有 Buyer Agent的實力。

以上是我想讓大家學到的東西。

說到客戶，這次來的客戶，我們從前並不認識，大概也沒有幾個臉書共同朋友，客戶群裡同樣的情況不少見，我還是佩服這對夫妻的勇氣，當然也感激他們的賞識。

後來透過一次次對房屋的見解、估價的判斷、擴建的獲利性等等，信任也慢慢建立起來，及至最近他們終於要開工，我們還是繼續討論。

想想這時代很特別，素未謀面的人可以變成客戶；素未謀面的人當然也可以跟你打世紀，然後你們在一場遊戲裡講的話，可能比你跟爸媽這個星期講的話還多。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

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這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

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