灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 —— 10,000 呎地給父母的救贖

從前不懂事，做一回爸媽就懂了。

我總是得回答這樣的考古題：「我們該買 Townhouse 還是 Single Family House？」

我也總是會反問：「你們將來要不要有小孩，如果是，那大概會是什麼時候？」

小孩需要空間，很大的空間。

我所見過的案例，無一例外在有小孩的七年內從 Condo/Townhouse換房 Single Family House，即便暫無能力負擔，也是心心念念。

而只有在你成為父母的那一刻，大腦才會生成突觸，從今天起所有決定，已不再圍繞自己，而是小孩。

於是，我可以想像，這個在 Central Santa Clara，有著裝得下游泳池、樹屋、草地、半個籃球場，讓小孩無限跑跳的後院，還有位於 Cul-de-sac的前院，能帶給小孩多少歡樂。

好吧，歡樂不是重點，小孩歡樂後的瞬間癱睡，才是。

睡著了是天使，天使的僕人才笑得出來。

這是 10,000 呎土地能帶給父母的救贖。

不客氣。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE# 02177478

灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 —— 一個好的交易來自於對方判斷錯誤

出價被接受幾天之後，Listing Agent 收到了另一份出價，一份大概比我們高出十萬以上的出價。

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略懂這一區的人，仍舊把它稱作 Willow Glen。然而，這一個被Curtner、Leigh、Hillsdale、Meridian 四條幹道圍繞的區域，和 Curtner Ave 以北相比，即便有 Eichler House 點綴， 已不見童話故事般的糖果屋，以及動輒三、四百萬的新建宅。

當地人稱這一區為 Doerr，區域的核心是一公園 Doerr Park。Doerr 在這幾年的南向移動浪潮中，價位早已不便宜。幾個月前，1600-2000平方呎的房屋成交價約在兩百到兩百五十萬—— 那是一個我們斷然付不起的價格。

幸好，當時也是一個我請買家按兵不動的時期，於是客戶就打混了一陣，還跑到夏威夷玩（感謝夏威夷的神秘力量，敬附照片一張）

這就讓我們來到一個對買家比較有利的時期。

儘管如此，這次買房仍舊不容易。

大概客戶都知道我對房屋，很挑；這對夫妻中的太太，同樣也很挑。我挑的是房屋居住品質、增值性及轉手難易度；這位太太從前在紐約學設計，挑的自然是品味。於是我們的挑剔，就交織成了一片，沒有任何房屋能夠穿越的雷射網。

這棟房屋的原屋主本是為了自住，在裝潢上毫不手軟，前後總共花了三十幾萬。

別的不說，這房屋在一般隨意之處，也是極端講究：我們裝修使用的臥室門，高檔一點會選擇Panel Shaker或Contemporary U-Grooved（坦白說，這幾年也有些看膩），價格也就落在就$200-350；而這棟房屋臥室門，一片要價 $800，書房訂製的雙扇對開門要價 $2000。

好巧不巧，原屋主在完成房屋裝修後，就被調到東岸工作。

而有時候，出價時機就是運氣，我們出價的時刻，大概是這一個月起漲浪潮之前，那時市場異常寧靜、波瀾不驚，房屋在市場上20、30天是常有的事。

遇到這樣的市況，屋主又看了看買家寫的信，知道家庭來這裡打拼也不容易，欣然接受我們出價。那是一個低於原先 List Price 二十幾萬的價格，合約中還有久違的Property Contingency。

於是幾天之後發生的事，自然堅定了我們履行合約的決心。

要給大家的建議，其實是下面這一段：在某些時期的灣區房地產市場，總是有這樣的場景。你看了房屋、閱讀了報告、做了一些盡職調查，認定房屋沒有問題，唯一的問題在於，它為什麼在市場上躺了這麼久還沒賣出去，你肯定會起疑。

然而一旦市場反轉，這樣的房屋馬上就賣掉，而一個好 Deal 就在於你知道，房屋沒有賣出的原因，來自於市況和賣方對市況的錯誤判斷。

很抱歉的是，這樣的時期，現在看來在某些區域，已經過去。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷/硅谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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灣區矽谷買房賣房成交案例紀實 —— 發生在 Old Mountain View 的小秘密

Old Mountain View 大概是這個城市最容易觸景生情的區域，早期的Victorian 和 Cottage、復刻的西班牙和地中海式融合當代思維，標誌 Mountain View 的發跡史。

走幾步路，白天和晚上的 Castro Street 都充滿活力，正向的那種（如果你追尋的不是San Jose Downtown和SF街上會發生的劇情）；Red Rock 也歡迎你沉浸在不著邊際的想法，或是偷聽創業和投資細節。

說到創業和投資，我有一個時至今日的小秘密，就發生在Old Mountain View。

6、7年前台灣經濟部派團考察500 Startup （現為500 Global）在 Old Mountain View 的總部，順便看看裡面的台灣新創團隊混得如何。

我跟經濟部很有緣，從前在經濟部當替代役。當時呢，我就被抓去當槍手，上台跟一眾經濟部官員解說。

說槍手是因為我既不是 500 Startup 員工，也不是 500 Startup 的錄取團隊成員，我只是在裡面蹭飯喝酒打混了四個月。不過官員們請放心，我可以擔保你們吸收的知識，和管理階層所言相去不遠。

這是我的觸景生情。當年台下之人如果看到這篇，從而升起一種「原來幫我解籤的人，其實是廟裡掃地阿姨」的感受，那我有些抱歉 —— 但我覺得耳濡目染，也是有幾分功力吧。

以上大概是我和客戶在看這棟 Old Mountain View的房屋時，腦袋跟我說的悄悄話。

這棟兩個月前成交的房屋，將近 1800呎的室內面積， 5000呎的土地面積，格局方正，公私區域有別，裝潢不是最新，用料在當年卻是上乘，我最喜歡客廳的全景窗，還有開門就是中庭的辦公空間。地板通過小小孩的爬行和奔跑測試，我想暫時沒問題。

成交價格我想客戶也是相當滿意，240萬買到 Old Mountain View 1800呎的房屋，這大概是 2019年中末段到 2020年中的價格，內行人大概都知道 It’s a steal。

我幾個月前判斷今年下旬是更好的買點，當然，當時的文章也有提到：要是某一棟房屋超出下跌均值太多，也是很好的買點 。

客戶的判斷方式也是一絕，他認為當時 Realtor都很清閒，應該會是不錯的買點，大家或可參考這個指標。

作者：林久禾，舊金山灣區矽谷全職專業房地產經紀人。

我是林久禾，台灣大學畢業後赴美取得工程碩士學位。而後調查舊金山灣區（San Francisco Bay Area，俗稱矽谷/硅谷）房地產市場、研習買賣房和看房知識、請益上百位地產前輩，最後因緣際會，受教於一位有五十年買賣房經驗的房地產仲裁官，並成為房地產經紀人（或說房仲，英文稱 Realtor 或是 Agent）。

這些年我探訪過數千間房屋，閱讀數百份報告，並且在業界建立合作聲望，幫助客戶避開有問題的房屋、議價買下好房屋：

1.  260萬以上價值的房屋，250萬買到
2.  屋主跳過出價比我們高的5名競爭對手，放棄第二輪炒高價錢的權利，一對一指名與我們合作，210萬買到5名買家競逐的房屋
3. 屋主跳過145萬的第一名出價，讓我們140萬買到房屋
4. 屋主跳過125萬和120萬的出價競爭者，在我們表明只能出到117萬後，送我們1萬成家基金，讓我們116萬買到房屋
5. 標價200萬的房屋，最後170萬買到；標價160萬的房屋，最後155萬買到
6. 加價階段，建議無須加價即可買到房屋，讓 A買家 165萬買到 3 個月後市值180萬的房屋，B買家 180萬買到 3 個月後市值225萬的房屋

（以上皆為美金，其他還有數十間殺價數千至數萬元不等的交易。）

賣房也不負所托：

1. 市場下跌期間，在不熟悉的區域（Oakland）賣房。此棟2房2衛、位於高速公路旁的房屋，成交價比月餘前該地區幾間3房2衛、遠離高速公路的房屋價格還高。

2. 客戶舉家搬離美國，全權授予設計、監工、裝修、清理、房屋檢查、物流、擺設、談判議價責任，最後房屋成交價比該地區前後三個月相似物件都高。

3. 一棟3房2衛，1200多平方呎的房屋，成交價超出客戶預期，逼近該區域4房2衛或是1500平方呎以上的房屋，並打破該區域史上最高的Price Per Square Foot 紀錄。

寫於此處的文章，是當年對老師的承諾。若有任何需要或疑問，請 留訊息給我 或是 填寫諮詢單，也可以閱讀 客戶留下的感言，幫助你做決定。

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