现今的湾区房地产市场，房屋容易脱手卖出，但还是看到几个案例，房屋所在地点不差却乏人问津，怎么会这样呢？
卖房的广告营销，的确需要巧思与创意，才能极大化造访人潮，也才是冲高卖价最关键的部分
然而，以卖房的程序来说，却不能乱了套，先后顺序，自有其道理：如果先拍照再Staging，那照片里不就只是空荡荡的一片吗；如果排定了清除白蚁的工程，该工程却占用潜在买家造访的时间，那不就亏大了吗！
延伸阅读：想卖房子，先别做太多装修！
给大家一个简单、可以遵从的卖房流程—硅谷卖房10步骤完全教学，10个步骤又可以分类为前置作业、房屋上市与完成交屋等三大步骤，希望大家卖房顺利！
前置作业
前置作业分为四大步骤：与房地产经纪人会面、清空房屋和租客房屋、检查和装修、房屋装饰与照相。这部分执行起来是最花心力的，短则一个月，长则半年都是有可能的。究竟这其中有什么奥秘呢？就让我们来看看吧。
步骤一：与房地产经纪人会面
在这一个步骤中，房地产经纪人（Realtor®）会和你会面，讨论你的需求与目标：你是想要在一个月内迅速脱手吗，那我们必须略去一些「放樱桃在蛋糕上」的步骤；你是想要卖高价、越高越好吗，那Remodel和Staging不能省，然后绝对要搭配我的社群网络营销的功力；还是你想要静悄悄地，最好在没有熟人知道你要卖这栋房屋的情况下，卖掉这栋房屋呢，那我们就要寻求强大的Agent Network协助。
同时，我们会初步分析房屋的卖价，让卖家心里有个底，而卖房的道德规范、合作细节等等，也都包含在第一次的见面中。
步骤二：清空房屋和租客
一般来说，个人物品最好能及早清空，这不仅可以让接下来的房屋检查、装饰、照相等步骤顺利进行，也可以让将来造访的潜在买家，其思绪不受原屋主个人物品营造氛围影响，从而想象是「买家」自己住在这房屋里。
租客的部分，要视情况而定。我们看到有些租客，其实把家里维持地很好，有些Townhouse的租客，甚至在客厅、厨房都看不到他的个人物品，只使用他自己的房间，房间内也摆设地很整洁，那么可能不需要和他提早结束租赁合约。不过一般而言，越早规划自己的卖房时程，使其不与租赁合约冲突，是最佳状况。
步骤三：房屋检查和装修
房屋检查包含几个项目：一般房屋检查 (Property Inspection)、白蚁检查 (Termite Inspection)，如果是平房(Single Family Home)，还建议包含屋顶检查(Roof Inspection)。房屋检查有几个意义，其一是让屋主知道自己房屋目前的状况；其二是这是目前Disclosure里常见的文件，湾区的买方经纪人早已习惯这些文件的存在；其三，是做必要的修缮，向潜在买家展现自己的诚意 — 即便在湾区这样的卖家市场，有诚意的卖家仍然是大家所喜爱的，价格也绝对会冲高，原因就是大家都懒，想要买到房屋后，就马上般进去住！所以如果你帮潜在买家省去麻烦，大家都会感恩戴德的！
除了修补报告里的状况，如果有预算更要做装潢，绝对值得！
步骤四：房屋装饰与照相
房屋装饰 (Staging) 的效益是什么呢？经纪人的经验告诉我们，因为这些摆设，屋主得到的成交价，比没有摆设还要高上许多。
事实上，美国房地产经纪人协会的统计数据显示，有做Staging的房屋，比没有做Staging的房屋，卖价高出6% —买家是乐意付这个Premium！
有些屋主会坚持：「我家清空就已经很吸引人了，不需要请人来摆设！」问题是，这是一个充满竞争的市场。周末参观Open House的人们，绝对会拿拜访过的房屋们相互比较，一比之下，毫无摆设的房屋就逊色多了。
屋主通常不信，这时候，我们总会带他们兜几圈、比较附近有摆设跟没有摆设的房屋。说也奇怪，屋主以买方角色参观其他房屋后，总能心领神会两者差异。
以上介绍的是前置作业，完成后便可以上市您的房屋了！如果对上面步骤有什么问题都可以咨询我！
房屋上市
就让我们来看房屋上市的几个步骤：定价确立、广告营销、审阅出价及接受合约：
步骤五：定价确立
前置作业如果顺利的话，可能一个月就完成了—但这样的情况很少见，情况诸如屋主等待租赁合约结束，或是装修工期延宕，或是屋主下不了决心卖房，不一而足。
一拖之下，几个月就过去了，这段时间，市场当然也发生了变化，因此，我们也会和屋主重新讨论房屋的定价（Asking Price）和目标。
步骤六：广告营销
这个步骤的核心，就是尽可能地让所有潜在买家知道：「这栋房屋上市啦！」。最常见的手段包括把房屋放到MLS上，(参考文章MLS是什么)，知会整个地产经纪人社群。传统上，我们也会把这栋房屋排到Broker Tour的行程中。
另外，展示房屋的重头戏就是周末的Open House，以现在市场情况来说，一个周末数十组，甚至上百组人前来参观房屋的情况所在多有。
这边要特别贴心提醒屋主，Open House的时候，尽量不要在场，其中一个很重要的原因，是每一组潜在买家都有对房屋的意见，而且多半会脱口而出！身为屋主，受到数十组人的意见轰炸，心情一定会受到影响。
不同的经纪人当然也会各出奇招。湾区现今买房主力多半为华人青壮年，此一族群几乎不看报纸，而是擅长使用网络，因此能掌握网络营销的力量，才是炒热人气最重要的手段。
步骤七：审阅出价与接受合约
在这个步骤中，卖方和其经纪人会收到出价，我们会根据出价内容讨论、比较 — 并不是出价高，就一定好，还要考虑资金来源是否有问题、各种条件式条款、买房经纪人的名声等等。审阅过程还有眉角，弄不好可是会被潜在买家告上法院的
我们一旦接收其中一个合约，随即进入Escrow程序。
延伸阅读：卖方经纪人还价 Highest And Best，有什么问题？
完成交屋
恭喜您走过了前置作业及房屋上市！我们现在可以进入交屋阶段了。您或许会想，交屋就交屋啊！其实交屋还要分成三个步骤呢：进入Escrow程序、移除条款与资金到位、完成过户。就让我来一一介绍吧！
步骤八：进入Escrow程序
Escrow程序（中文译作代书）中，基本原理是这样的：有一个公正的第三方 Escrow公司，从卖方处取得地契及其他过户所需数据；从买方处取得购屋资金，到了过户当天，一手交钱给买方、一手交屋给买方。
在Escrow步骤一开始，通常买方会着手处理合约中关于条件，也就是Contingency的部分。比方说贷款银行会开始正式申请贷款，鉴价师也会对房屋开始鉴价。
延伸阅读：Contingency 是什么
步骤九：移除条款（REMOVE CONTINGENCY）与资金到位
而上述条件如果都被满足，则买方必须移除条款，使得整份合约继续。这个时候，买方也必须把头期款（首付）汇入Escrow公司，贷款银行把贷款汇入Escrow公司。而除了资金，Escrow公司也会检视双方所承诺的其他条件有无被满足。
步骤十：完成过户（Close of Escrow）
如果双方许诺的条件都被满足，那么Escrow公司就会着手过户事宜。过户当天，卖方屋主拿到钱，购屋者拿到房屋。
恭喜您看完这十个步骤 (真是一篇很长的文章)，希望您都对卖房的程序清楚了些。如果您有兴趣卖房，请联系我！
作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人 CC0 Licensed Images
我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。
我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。
她曾经对我说过一句话 —
“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”
写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。
林久禾 DRE#02007082
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