Copy of Present Offer时，购屋者最好不要在场

(Photo via Victor Gregory, CC License)

这是我2016年在Facebook上撰写的案例，按照往例，我放到网站上来，以利分类阅读。

“今天在Palo Alto办公室听前辈John讲了一个故事。

故事是这样的：数年前，John代表一个印度买家，准备竞标一栋要价2.5百万美元的位于Cupertino的别墅。这位买家说：”我可以出到2.4百万，但是你先跟卖方报2百万就好。” — 也就是直接砍价20%！John心知这样做的话，在提报Offer的现场会发生什么事情，于是建议这位买家不要出席。

可能是出于好奇，或心想这是一生一次的机会，他坚持一定要在现场。

好吧，那就来吧。于是当天，双方人马列席于长桌的两边（非常不好的开始），一开始寒暄客套免不了，终于到了报价的时刻。

John: 「我们愿意出2百万买这幢房子…」

全场一阵静默，对方的经纪人傻住。只见日本人屋主双手拍桌，倏地站起，用浓厚的日本口音对买家大吼：「Are — You — Serious?」

买家被吓得身体后倾，两只眼睛大睁，然后站起来，无神地离开会议室。John只好出去找他，找到后问：”你还要回去吗？”

他心有余悸地说：「我再也不要回去了…」






”

实务上，屋主对房子总有一定的感情（有时候还会突然决定不卖）。比如孩子在这里出生长大，有多少故事发生在这个屋檐下。这时候，如果生硬的报价不合他意，通常会招来强烈的情绪反弹，这样的情绪对于买方来说，当然也无法冷静以对。而无论买方有什么样的反应，总是会让后续的谈判更加艰难。因此一般情况下，我们会建议买方不要在场。我的Mentor讲话就直接地多，如果你想要在场，她会冷冷地对你说："You're gonna lose" — 姜是老的辣：P

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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给硅谷买房初学者：什么是保证金（Earnest Money Deposit 简称 EMD），一定要付足3% 吗

不论CAR 或者 PRDS 购屋合约中，总有一个讨论清算赔偿（Liquidated Damages）的段落，其目的是保护屋主，让他在买方违约、不履行购买义务的情况下，获得相应的赔偿。而加州法律规定，若合约中涉指的地产符合两条件，则卖方屋主所能获的最高赔偿，是该次交易金额的3%：

1. 在4个单位（Unit）以下
2. 买方欲入住

法律上，并没有规定买方必须给足 3% 保证金。然而实务上，在竞争的旧金山湾区房地产市场，绝对是要给足 3% 保证金的！这样卖方才会认定购屋者有足够诚意，从而考虑接受合约。若没有给足 3% 保证金，即便购屋者的合约被接受，卖家多半也会提出还价 （Counter Offer） ，要求买方在合约被接受后的数天内，补足 3% 保证金。

而遭遇还价有个坏处：只要其他的竞争买家在此阶段，向卖家提出购买协议，则卖家可以接受该购买协议，无需向买方负担任何责任。所以，何不在一开始，就在合约写上3%保证金呢？ 3% 的保证金，将来也会算做头期款的一部分。

所以我签约后决定不买，保证金就会被没收吗？

不是这样的。一份合约中，有许多保护买方的条款，比如之前提到的附加条件（Contingency）：在还没移除附加条件之前，如果决定不买，是不用赔偿的。又如进入合约程序后，卖方屋主发现需要揭露新的房屋状况，像是房屋漏水、屋顶破裂等等，则法律上我们有三天的时间考虑。期间内决定不买，也是不需要支付赔偿的。
 

（Photo via MIKI Yoshihito, CC License）作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后，调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷/硅谷）房地产市场、各种买房卖房和看房知识，访谈请教上百位位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说房仲，英文称Realtor或是Agent）。

几年下来，我努力探访数千间房屋、阅读数百份报告，必要时甚至进入Crawl Space 或是Attic确认状况（没有Agent愿意这么做），帮助客户避开烂房、顺利杀价买房，举例：

1.  260万以上价值的房屋，250万买到
2.  屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价钱的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3.  标价200万的房屋，最后170万买到

（以上皆为美金，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房成果也深感不负所托。最近一次案例，是在市场下修情况下，一幢两房两卫、位处高速公路旁的房屋，竟卖得比月余前邻街三房两卫的房屋价格还高。为客户筹得圆梦基金，着实为他们高兴了好几天！

我相当自豪，但深知上述案例，全都有赖客户精准的决策。感谢客户给予信任，让我从旁协助。对于客户留下的感言，我更是深深感谢。

写于此处的文章，是对老师的承诺和对社会的回馈，或许也是你我缘分的起点。若有任何需要或疑问，请留讯息给我或是填写免费咨询单。

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房地产产权 (Taking Title To Real Property) 简介

写在前面：关于硅谷置产的房地产产权，在网络上就有许多分类，不过有的人家里开公司，有的人虽是夫妻但只希望产权在某个人名下，情况多有不同。而房屋中介基本上不能针对客户情况推荐产权拥有方式，原因在于这牵涉到税务与继承的不同后果，需会计师或产权律师协助。

购买房屋牵涉到「产权」这个严肃议题—也就是房地产在谁的名下、过世继承归属、房地产权益 (Interest) 如何分配等等。一般来说，加州的房屋可以为 1. 个人持有 (Sole Ownership)  2. 两人以上持有(Co-Ownership)。

个人持有 (Sole Ownership)

房地产权益仅为一个人所持有。为了厘清权益，还进一步区分为三种不同的个人，这在买房阅读Title Report时都可以看到。

A. A Single Man/Woman 未曾结过婚的男性/女性。Title Report上会这样叙述：

John Smith, a single man

B. An Unmarried Man/Woman 曾经结过婚，但是法律上已离婚的男性/女性。Title Report上会这样叙述：

John Smith, an unmarried man

C. A Married Man/Woman, as His/Her Sole And Separate Property 已婚男性/女性 (仍在婚姻状态)，如欲独自持有产权，则需要配偶同意 (一般来说使用Quit Claim Deed，详情请询问Estate Attorney)。Title Report上会这样叙述：

John Smith, a married man, as his sole and separate property

两人以上持有(Co-Ownership)

分为下列几种形式

A. Community Property 加州法律 (California Civil Code) 定义，Community Property 是为夫妻共同持产权有的一种形式。如未特别声明，则夫妻任一人在购买房地产时，产权会被指定为Community Property。在此产权形式之下，夫妻各拥有处分该房屋一半产权的权利。如果夫妻任一人未执行处分其权利，则其人过世后，产权归配偶所有。Title Report上会这样叙述：

John Smith and Mary Smith, husband and wife, as community property

或者

    John Smith and Mary Smith, husband and wife

B. Community Property with Right of Survivorship 算是Community Property的变形：声明 (Expressed Declared) 夫妻任一人过世后，产权归配偶所有。

C. Joint Tenancy California Civil Code 定义，Joint Tenancy 是两人以上，拥有相等持份的产权格式。其特色是Right of Survivor ship，意即一人过世后，其持份由其他人继承。也因此，Joint Tenancy不须遗嘱处分。Title Report上会这样叙述：

John Smith and Mary Smith, husband and wife, as joint tenants

D. Tenancy in Common (TIC) 同样需两人以上持有，但是不须拥有相等持份，并且一人过世后，其产权可以被其继承者拥有。Title Report上会这样叙述：

John Smith, a single man, as to an undivided 3/4the interest, and Adam Smith, a single man, as to an undivided 1/4the interest, as tenants in common

E. Trust (信托) 加州房屋也可以在Trust名下。

以上仅就一般情况简介。产权是非常专业，也必须客制化的协议以及服务，通常考虑是税务以及继承，因此，我们建议客户寻求产权律师 (Estate Planner/Attorney) 或者 CPA的协助。

（Photo via Pxhere, CC License）作者：林久禾，湾区(硅谷/硅谷)专业房地产经纪人

我叫林久禾，在台湾长大，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位，在帮忙家中调查研究旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）的房地产市场时，意外发现我对地产经纪的热情，访谈请教上百位湾区的地产前辈后，决心成为房地产经纪人。

我相信一句话，叫做严师出高徒。一番努力之下，成为一位白人老奶奶唯一的华人徒弟及关门弟子，有四十五年地产经验的她，曾是湾区的房地产仲裁官，以及加州地产协会董事会成员。

她曾经对我说过一句话 —

“y'know, I cannot train everyone. Somebody got to do something.”

写于此处的文章，是我对她这句话的承诺和响应。这些知识，只是你我缘分的起点，我愿帮助更多人安心买房、卖房！有任何需要，联系我。

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