房市冷却至今已成事实，一些Realtor几周前就在讨论这件事，而我们当时就在提醒客户，身为买方要谨慎保守，卖方则要见好就收。
这次冷却的原因，来自于贷款利率大幅度调升。从几个大银行和Lending Broker的资料来看，贷款利率在调升前后差了约 0.375% - 0.625%。而因为贷款利率的调升，我们从自身客户、办公室内部以及熟识经纪人们的资料来看，买方购买力的中位数下调约 4-7%，也就是说，如果本来购买力是300万元，利率上升后可能只剩下 279-288 万元。
于是，一部分的买方因为购买力而缩手，这（在现在以及将来）又会导致市场剩余买方发现购买意愿不如以往而犹豫或缩手，最终自我证成市场冷却。
预测并不可能，征兆比较实际
任何几个月前就预测到现今房市冷却的说辞，我们都抱持怀疑的态度。
六个月前，大家都知道 Federal Reserve 要调升利率，也大概了解贷款利率和联邦利率成正相关。
问题是，其一，你怎么知道贷款利率调升的程度？就像这次，联邦利率上升0.125%，贷款利率却上调0.375%-0.625%。
其二，就跟股票市场一样，你怎么知道市场是否已经Price in这则信息？
事实上，让我们回顾六个月前，依照许多人相信的「房地产季节性」理论，加上当时利率开始起涨，那么房市应该要冷却，但房市却从去年9月一路涨到最近。
（以后我们会讨论，「房地产有季节性」就像是牛顿力学，它是很好的入门，也可以解释很多事情，但绝对不是最好的模型、没办法解释所有事情，如果纯粹使用它来预测事情发展，那么依照历史统计资料，从现在的时间点开始，湾区房市还会继续涨1-2个月。）
从另一方面来说，对于那些说「看吧，我几个月前就说房市要修正」的人，我们可以问问他接着预测什么，对我们来说，那只是「寄 1000 封信，500 封说这支股票会上涨，500 封说这支股票会下跌」的翻版。
相对于预测，我们比较相信征兆，当我们看到征兆的时候，才会认为正是房市反转的开始。
有哪些征兆
首先是Price Changed对于Active Listing的比例。Price Changed 是卖方针对市场情况，对List Price所做的调整。
这边不用管调整的方向，往上调多半代表出价中没有满意的价格，往下调是为了增加曝光吸引购买意愿，两者都是对现状不满意所做出的调整。我们在意的是，这么做的房屋比例，在市场上有没有增加的趋势。
如果有，那代表市场状况正在位移（Shift）
再来是对Preemptive 的接受度，这三、四个礼拜，你可以看到很多房屋，从原本的不收Preemptive Offer，到现在Seller reserve the right to review preemptive offers. 你就知道事情有些变化。
再来，如果有常跑Open House，也会感受到人气不如以往；如果有在出价，也会知道Disclosure下载数量、实际出价人数有所变化。
最后是Listing Agent开始用一个月前的成交价说服买方：附近的成交价是ABC，所以屋主要XYZ的价格——Listing Agent在利率调整之前的态度比较像是，让市场决定一切，因为Listing Agent很有自信市场会给出满意的价格。
以上这些，会在一到两个月后的公开资料中，显示在「房屋在市场上的天数」、「成交价」、「成交价和List Price的比值」等等数据上。
然而，如果你现在去查这些公开资料，可能还是会认为市场价格还在上升。
我们的建议
根据上文所述，贷款利率及其所引发的心理效应是导致市场降温的主要原因。第一层思考是，如果你对接下来数个月的贷款利率前景感到悲观，那么应该预期房价在这几个月内下跌。你可能会退缩。问题在于，房地产市场即便不如股票市场那么有效率（如果懂效率市场假说你就知道我在说什么），也会有「别人恐惧我贪婪」的效应出现。
也就是说，市场是动态的，如果真的太多买方退缩，导致房价下跌幅度超出购买力下跌的幅度，那么可能是个好的入场时机；另一种极端的情况，房价下跌太多导致屋主不卖房，市场上可能房屋变少，那么又会造成房价反弹。
另一个要考虑的因素是，房地产的统计数据，相较于其他市场，有离散程度较高的倾向，白话说就是一间房屋成交是70万，另一间房屋成交130万，统计数据上房屋平均价就是100万。
以上，当然是立基于没有黑天鹅事件的假设 — 我想应该没有人能预测黑天鹅事件。
以上论述，又回到我们上面所说，我们不相信预测，而是市场给我们什么征兆，然后立即调整，比方说去年9、10月这个起涨点，我们就是看到买家变多、加价情况出现、才提醒客户。所以，我们建议不管是买方或是卖方，一定要有「看征兆做动态调整」的心态。
我们给买方的建议：尽管卖方常常是透过附近成交价自我教育，在附近成交价出现松动前，恐怕比较难说服卖方出脱房地产。这样的情况会持续1~2个月，这段期间，挑选房屋可以保守谨慎，会有一些状况是卖方必须得卖，而其索要价格下跌幅度超出购买力跌幅的情况，这样的情况出手买房是不错的结果。
我们给卖方的建议：一个月前的成交价已不再适用，根据自身情况，当然可以选择不卖，如果要卖，那么1-2个月内，趁着成交价尚未显现松动，可能是现在至年底最好的卖点。
最后，请注意房市是动态的，以上的建议在市场出现变化后就不再适用。
作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。
我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。
这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：
1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋
（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）
卖房也不负所托：
1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。
2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。
3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。
写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。
林久禾 DRE#02007082
Keller Williams Thrive DRE#02177478