湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——房屋绝对不能在Flood Zone

每一个客户都应该一视同仁 — 这大概只是冠冕堂皇的销售术。实际上，你会为了尊重你行业与时间的人，决心多做几件事。

D就是这样的人 — 有礼貌却真性情的客户，不只是对话完或者看房后的道谢，而是会不时传来一段道谢的事由，自在地表达内心的喜悦。

遇上这样的客户，你不会去理会预算是多少、不会介意跑多远、不会在乎多读几份报告，因为你心里想的，是对赏识你的人做出相对应的回应。

我们看了不少间房屋，直到他跟我说，他真的很喜欢这栋房屋。而我也知道，在这样起涨的时刻，关键就是合理价格和心一横冲一发之间的平衡 — 太低拿不到，太高银行估价做不下来。

但房屋绝对不能在Flood Zone，本来看到报告的时候我是不会让D出价的，还好最后收到Flood Certificate。

那么，既然要出价，就按照Listing Agent的指示做到底，这本就是颠扑不破的道理 — 你尊重Listing Agent的时间，帮他把该做的事情都做好，他就会帮你一把。一来一往，就像你用什么方式呈现买方，卖方也会做出对等的回应。

诉诸情感、Listing Agent的指示做到底，对方直接接受的机率当然相对高，送你个Counter Offer或是加开第二轮的机率自然就低。

感谢卖方在领先群如此接近的情况下直接接受我们的出价 😀

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— SFH 与 Condo，以及座落豪宅区的房屋

【Single Family Home vs. Townhouse/Condo，以及成交案例@ Willow Glen】

考量增值的可能性以及今年春季以来的跌幅，Single Family Home 绝对是现今市场上最佳投资标的。

即便如此，一个历久不衰的论战依旧持续。

传统上认定优质区域中的Townhouse和Condo，比之于次一级区域中的Single Family Home，两者怎么选择？

尤其是有小孩的家庭，更常面临这样的思考困境——实务上，这未必得是二选一，通常我们会有更多选择。

但我们就当作是二选一吧。

如果把问题具体化，那么买家的轮廓可能是这样：购屋预算介于150万到250万之间，心中考虑Burlingame/Los Altos/Cupertino的Townhouse或Condo，对比于San Mateo/Redwood City/Santa Clara的Single Family Home。

要回答这个问题，至少要对两者的「居住环境」和「增值幅度」有一定的理解。

其中比较直观的是「居住环境」，多走访几次并且试着想象居住情况：Single Family Home 有前后院（对有些人来说打理前后院反而麻烦）、邻居间比较不会互相干扰（对有些人说反而没有安全感）、对土地与建筑利用的自由度等等…

基本上来回思考几次，对照自己的生活习性，心里多少有谱。

反而，我比较想说的是「增值幅度」，这当中有一个很大的误区，甚至就在命题之中。

命题中没有划分Townhouse或Condo的「屋龄」。然而，「屋龄」却是影响Townhouse或Condo增值最重要的因素之一。

即便再好的区域，Townhouse或Condo在性质上就是集合式住宅，换言之，治本的修缮肯定做不了。并且Townhouse或Condo超过一定屋龄，HOA费用就到了买家却步的程度。

于是，极端的案例就会是以下的情况：几十年的Townhouse或Condo住了几年后想卖，问题是房屋又老了几岁，HOA多半也涨了（但多半管理更差了），这时候放到市场上卖，当然又更难卖（记得你并没有土地拥有权，而建物只会折旧），于是放几十天是常有的事，最后可能得降价求售，那么加上仲介费和这些年缴的Property Tax/Interest，算一算恐怕还没赚（相信我，到时候房屋卖掉就万幸）。

这就是为什么我绝对会提醒买家，如果有选择，要买Townhouse/Condo，一定要注意屋龄。

（好吧，我知道Agent多半不提这件事，毕竟到时候UGIG（You gone, I gone.），现在钱先到手比较重要。）

光是以上这件事，恐怕就得重新思考买房策略。

我也知道，这样的家庭多半还考量学区。事实上，很多人是为了学区，才去买某些区域的Townhouse/Condo。但我也知道另一件事，以15年的跨度来说，Single Family Home与Townhouse/Condo的涨幅差距，绝对够两个小孩念私校。

（我不是鼓吹念私校，只是会做上述考量之人，多数认为私校的教育更好）

于是，问题又回到，Single Family Home与Townhouse/Condo的居住环境之比较。

说了这么多，我也不是一定要你买次一区域的Single Family Home，而是给你一些人不愿让你知道的实况，希望你纳入思考。

———

最近这个成交案例，回想起来，当初和买家有过Townhouse/Condo vs. Single Family Home的讨论，经过一次次走访，买家对Single Family Home的意向逐渐坚定（应该吧？！）。

买家其实不怕住屋况稍差的房屋，只要将来有足够的扩充性和增值性。

讲白一点，就是要买一定土地面积以上的Single Family Home，而且我们得买在「趋势上」的区域。

Willow Glen就是属于这样的区域，详情可以翻阅我之前的文章（你还是得避开一些Red Flag）。

而我们买的区域，位于Pine Ave和Curtner Ave 之间，行家大概知道这约略是Booksin Elementary 学区，这一区三、四百万的房屋所在多有。

而这一栋房屋，隔壁和斜对面就是350万，对面隔了三间的房屋，最近也是标价350 万。

我们没有350万，但是我们可以选择用半价，买这个区域中最不起眼的那栋——豪宅区中最不起眼的房屋，从增值的角度来看，是最可口的交易。

事实上，建商也知道这是一个好Deal，多次跟屋主出价，价格也比我们高得多，屋主就是不卖，这可是祖母留下来的房屋。

于是，我们写了一封信，一封屋主愿意降价10万卖给我们的信。

从这里开始，我要说两件事。

其一，卖方看不看信，是卖方的自由；然而买方写不写信，却是买方的选择。

客户的角色不同，Agent自然要给予不同的建议——买方Agent有机会写信动之以情却阻止客户，事实上是失职。

其二，我最近跟一个Palo Alto的住户交流。他们的买房经历，也是屋主情感上认定他们值得这栋房屋，才不惜低于市场价卖出。

情感没有区域之别。

以上，刚好回答我Inbox里躺着的那个讯息：“有人卖房不要最高价？”

我的回应是，你怎么看待房屋，映照的是你的思维，但不代表所有人就这么看。

回到这栋房屋，我心里其实是很矛盾的，既开心又惆怅，因为每次和这对客户看房都很开心，充斥各种我们这一代的玩笑，而这一切，随着他们买到房而结束。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 10,000 呎地给父母的救赎

从前不懂事，做一回爸妈就懂了。

我总是得回答这样的考题：「我们该买Townhouse还是Single Family House？」

我也总是会反问：「你们将来要不要有小孩，如果是，那大概会是什么时候？」

小孩需要空间，很大的空间。

我所见过的案例，无一例外在有小孩的七年内从Condo/Townhouse换房Single Family House，即便暂无能力负担，也是心心念念。

而只有在你成为父母的那一刻，大脑才会生成突触，从今天起所有决定，已不再围绕自己，而是小孩。

于是，我可以想象，这个在Central Santa Clara，有着装得下游泳池、树屋、草地、半个篮球场，让小孩无限跑跳的后院，还有位于Cul-de-sac的前院，能带给小孩多少欢乐。

好吧，欢乐不是重点，小孩欢乐后的瞬间瘫睡，才是。

睡着了是天使，天使的仆人才笑得出来。

这是 10,000 呎土地能带给父母的救赎。

不客气。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——一个好的交易来自于对方判断错误

出价被接受几天之后，Listing Agent收到了另一份出价，一份大概比我们高出十万以上的出价。

略懂这一区的人，仍旧把它称作Willow Glen。然而，这一个被Curtner、Leigh、Hillsdale、Meridian四条干道围绕的区域，和Curtner Ave以北相比，即便有Eichler House点缀，已不见童话故事般的糖果屋，以及动辄三、四百万的新建宅。

当地人称这一区为Doerr，区域的核心是一个公园Doerr Park。Doerr在这几年的南向移动浪潮中，价格早已不便宜。几个月前，1600-2000平方呎的房屋成交价约在两百到两百五十万——那是一个我们断然付不起的价格。

幸好，当时也是一个我请买家按兵不动的时期，于是客户就打混了一阵，还跑到夏威夷玩（感谢夏威夷的神秘力量，敬附照片一张）

这就让我们来到一个对买家比较有利的时期。

尽管如此，这次买房仍旧不容易。

大概客户都知道我对房屋，很挑；这对夫妻中的太太，同样也很挑。我挑的是房屋居住品质、增值性及转手难易度；这位太太从前在纽约学设计，挑的自然是品味。于是我们的挑剔，就交织成了一片，没有任何房屋能够穿越的激光网。

这栋房屋的原屋主本是为了自住，在装潢上毫不手软，前后总共花了三十几万。

别的不说，这房屋在一般随意之处，也是极端讲究：我们装修使用的卧室门，高档一点会选择Panel Shaker或Contemporary U-Grooved（坦白说，这几年也有些看腻），价格也就落在$200-350；而这栋房屋卧室门，一片要价$800，书房订制的双扇对开门要价$2000。

好巧不巧，原屋主在完成房屋装修后，就被调到东岸工作。

而有时候，出价时机就是运气，我们出价的时刻，大概是这一个月起涨浪潮之前，那时市场异常宁静、波澜不惊，房屋在市场上20、30天是常有的事。

遇到这样的市况，屋主又看了看买家写的信，知道家庭来这里打拼也不容易，欣然接受我们出价。那是一个低于原先List Price二十几万的价格，合约中还有久违的Property Contingency。

于是几天之后发生的事，自然坚定了我们履行合约的决心。

要给大家的建议，其实是下面这一段：在某些时期的湾区房地产市场，总是有这样的场景。你看了房屋、阅读了报告、做了一些尽职调查，认定房屋没有问题，唯一的问题在于，它为什么在市场上躺了这么久还没卖出去，你肯定会起疑。

然而一旦市场反转，这样的房屋立即就卖掉，而一个好 Deal 就在于你知道，房屋没有卖出的原因，来自于市况和卖方对市况的错误判断。

很抱歉的是，这样的时期，现在看来在某些区域，已经过去。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——发生在Old Mountain View的小秘密

Old Mountain View大概是这个城市最容易触景生情的区域，早期的Victorian和 Cottage、复刻的西班牙和地中海式融合当代思维，标志 Mountain View 的发迹史。

走几步路，白天和晚上的 Castro Street 都充满活力，正向的那种（如果你追寻的不是San Jose Downtown和SF街上会发生的剧情）；Red Rock 也欢迎你沉浸在不着边际的想法，或是偷听创业和投资细节。

说到创业和投资，我有一个时至今日的小秘密，就发生在Old Mountain View。

6、7年前台湾经济部派团考察500 Startup（现为500 Global）在Old Mountain View的总部，顺便看看里面的台湾新创团队混得如何。

我跟经济部很有缘，从前在经济部当替代役。当时呢，我就被抓去当枪手，上台跟一众经济部官员解说。

说枪手是因为我既不是500 Startup员工，也不是500 Startup的录取团队成员，我只是在里面蹭饭喝酒打混了四个月。不过官员们请放心，我可以担保你们吸收的知识，和管理阶层所言相去不远。

这是我的触景生情。当年台下之人如果看到这篇，从而升起一种「原来帮我解签的人，其实是庙里扫地阿姨」的感受，那我有些抱歉 —— 但我觉得耳濡目染，也是有几分功力吧。

以上大概是我和客户在看这栋 Old Mountain View的房屋时，脑袋跟我说的悄悄话。

这栋两个月前成交的房屋，将近 1800呎的室内面积， 5000呎的土地面积，格局方正，公私区域有别，装潢不是最新，用料在当年却是上乘，我最喜欢客厅的全景窗，还有开门就是中庭的办公空间。地板通过小小孩的爬行和奔跑测试，我想暂时没问题。

成交价格我想客户也是相当满意，240万买到Old Mountain View 1800呎的房屋，这大概是2019年中末段到2020年中的价格，行内人大概都知道It's a steal。

我几个月前是判断今年下旬是更好的买点，不过当时的文章也有提到：要是某一栋房屋超出下跌均值太多，也是很好的买点。

客户的判断方式也是一绝，他认为当时 Realtor都很清闲，应该会是不错的买点，大家或可参考这个指标。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 — 买房关键在于判断资讯

买房的关键在于判断资讯，所以合作的Agent至关重要。

第一个案例，最近有人告诉我，他朋友几年前购入全新Townhouse，后来卖得很辛苦。

那个社区我知道，几年前我就有好几位客户想买在那，全部被我挡下来，无一例外，原因是Superfund。

（当时费尽唇舌。亚洲来的买家，常有「买房就要买新成屋的观念」，只要是新成屋，一切好谈，其他因素都是次要 —— 这在美国就是一个很危险的观念。）

那么，他朋友为什么会买该社区呢？据说是买家以为湾区到处都是Superfund，躲也躲不掉。我希望其中有些误会。

（截至06/12/2022 Santa Clara County 共有20处现存Superfund，2处Delisted Superfund，其中大部分集中在Mountain View / Sunnyvale / Santa Clara三个城市的北部；San Mateo County 没有任何Superfund）

另一个案例，是这间帮客户买的房屋。

这间房屋在Campbell 的San Tomas 区域，小学是Forest Hill Elementary School，当地2000呎以上的Single Family Home 至少是200万。这些都是公开资讯，我讲较不为人知的，这个区域的特色是居民之间相当紧密，常有人提议照顾邻居小孩、宠物；搬家可以找得到邻居帮忙、人们非常留心走失的宠物，坦白说很多房价更高的区域都没有这样的风气。

同时，这间房屋又在Cul-de-sac。

当时买家几次保守的出价都无法得标，下一间房屋势在必得。问题是，出多少钱，才是势在必得？

我猜又是Redfin/Zillow估价惹的祸，这位客户打算用210万标这栋房屋，我评估过后跟他说，我们出更低的价格就可以买到。中间制定出价策略就不说，我们最后是193万买到，客户和他的爸妈，自然也相当高兴。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——社区里的最佳位置

这次也不是最高价。

Foster City 的治安在湾区名列前茅，这大家都知道，但其实 Foster City 内部治安也有好坏之分，最差就不说是哪里，而治安最好的区域之一，要算是Edgewater Blvd 以西，Boothbay Park 周围的邻里，传统上称为 Sea Colony 或 Dolphin Bay，都是 Foster City 里人们最喜欢的社区，房价也因此也是城市里最高的。

这一区我非常熟悉，当地居民前一阵子在串联旧公寓 Lantern Cove的Affordable Housing 开发案的抗争，住在那的客户还特别来信问我的意见。

（坦白说，这样的争论在全湾区或全美国都存在，追根究底，是「保护财产权」与「机会平等」两者之间的矛盾——如果稍微懂美国历史就知道，这在美国发展史上一直都无解，而目前其中一个政党，成立初衷就是因为这个矛盾）

这次买的这间房屋，在社区的正中央，也是边间，最主要的采光面朝东朝南，西晒很大一部分被车库挡住，这完全符合所有在社区里最佳房屋的条件。

卖方 Agent 人真的很好，也非常专业，我喜欢他跟我说他怎么拒绝

Double Ending——坦白说这很难，尤其当你的交易多半来自卖房之后。

出价当天卖方收到 16 个Offer，有 4 个超过 210 万，我们是其中一组。有一组人出价比我们高，当然就我所知也没有高多少，差距在 1% 以内。不过4组人出价超过 210 万，对卖方来说其实是不错的 Multiple Counter Offer机会，然而最终，卖方选择不做任何第二轮竞标，而是直接接受我们的出价——万分感谢卖方Agent和屋主给我们的机会。

以下是客户给我的推荐感言。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

林久禾 DRE#02007082
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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——Bucknall这个区域，以及成交未必是最高价

买房未必得是最高价（但要有心理准备）。

这阵子建议所有客户稍微观望市场再做决定，一时之间清闲下来，可以好好交代一下这几个月成交的一些案例。

这间房屋在 West San Jose 的 Bucknall，是传统上的住宅区（Single Family Home 是这区的主要房屋），这个区不大，居民不到 5000 人，但是地理位置相当优越，往东可以去热闹的 Campbell Downtown 和 Pruneyard 或是 Willow Glen 小镇，往西往北就是 Cupertino 各式亚洲商店餐厅，往南是 Saratoga、Monte Sereno 和 Los Gatos，10-15分钟就可以去健行，而将来的商业重镇 Santana Raw 和 Diridon Station 都在东北 15-20分钟之处。

如果观察这区历史上的几次房价上升，Bucknall全美有名。

我和客户晃了一圈，心想这房屋肯定是要全屋修缮，为此还帮客户规划平面变更的草图，计算加建空间和成本，我估计就算不加建，装修完还是可以卖个250万，手稿现在还留着，这跟几个月后他们找建筑师画出来的初步略图相差无几，我无意越俎代庖，但我想在市场上久了的Realtor，耳濡目染应该也是略懂。

出价当天这间房屋收到 25 个 Offer，最终出价结果我们并不是最高价，但是Listing Agent 还是愿意和我们合作。

这有许多决定因素，其中大家常忽略的就是 Buyer Agent过往在业界的声誉与做法。我卖房的时候，一定会动用人脉调查前几名出价的Buyer Agent（这是在大公司的好处之一，当然平常也要行善积德）

另一个要讲的是，许多Agent教育Buyer「一定」得是最高价，这在实务上却未必。真要说比例的话，一般情况下九成以上的成交都是最高价（这其中，出价高出第二名10%还是高出第二名1%，又有差别），我也是请Buyer做好心理准备，剩下的就是运气还有Buyer Agent的实力。

以上是我想让大家学到的东西。

说到客户，这次来的客户，我们从前并不认识，大概也没有几个脸书共同朋友，客户群里同样的情况不少见，我还是佩服这对夫妻的勇气，当然也感激他们的赏识。

后来透过一次次对房屋的见解、估价的判断、扩建的获利性等等，信任也慢慢建立起来，及至最近他们终于要开工，我们还是继续讨论。

想想这时代很特别，素未谋面的人可以变成客户；素未谋面的人当然也可以跟你打世纪，然后你们在一场游戏里讲的话，可能比你跟爸妈这个星期讲的话还多。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 借一个小孩来看房

又是一对很棒的夫妻。

写作的当下或许小孩已经出生。说到小孩我总觉得神奇，房屋的好坏，或许透过观察小孩是哭是笑，比问 Realtor 还准。没有小孩的朋友，下次不妨借一个小孩来看房 —— 你看这又是一个可以跟创投要钱的商业模式，出租闲置小孩，父母开心、买家买房也安心，可以跟两边都收费，口号大概是 Airbnb for XYZ，欢迎自由取用参加 Y Combinator 或 500 Startups。

远了远了，我和这对夫妻当初是一路看到了 Santa Teresa，这个时期他们很挫折，认为怎么买都买不到。而买房说穿就是「用合理价格买到好房屋」，所有你接触到的买房相关论述，都是围绕上面那一句话展开。

对于 Santa Teresa 我这半年都是持保留态度，关键判断是 work from home 结束后的通勤生态，除了几个 Luxury 区域之外，原则上我还是建议客户尽量南湾中心买房。

看啊看终于有一天发现这个房屋怎么在市场上一段时间，这么好的区域，步行2分钟就到闻名的 Downtown，这是 2400 多呎两层楼的房屋，4房2.5卫，6000多呎的地，的确是需要装修，但是报告读一读也没问题。

和 Listing Agent 聊了聊才发现屋主有一些坚持，那时候他们已经从原先的 List Price 降价10万，新的 List Price 是 200 万，有些买家或是 Flipper 见猎心喜想要 Low Ball，没来由地 Low Ball 屋主当然不愿意，一样，如果有情感上的坚持，那我们就诉诸感性，我们写了一封信 — 我总是好奇在对方愿意收信的情况下，为什么有 Realtor 还是不建议写信，这是低概率但是高期望值的事件。

那当然出价也不能太差，虽然最后我们还是出得比200万低，成交价195万，也只比Low Ball的人高了1-2%。成文后的今天REDFIN的估价是245万（你也知道我觉得REDFIN估价也不是那么准，但真的差太多）

所以这到底是什么区域，给大家一些提示。

150年前它还是一片沼泽地，沼泽地的水被引流到Guadalupe River后就成了肥沃之地，盛产当时最珍贵的经济作物如大麦小麦啤酒花，林肯被刺杀之后，以此地为名的街道改名为 Lincoln Avenue。曾经它因为要抵抗铁路路线而Incorporated以便形成居民共识，之后又因为兴建污水道所费不贵而加入现在所属的城市。其实这个城市最贵的房屋，许多就在这个区域。

房屋成交后，这对夫妻在犹豫要不要更换待产医院，我以过来人的经验推荐Good Samaritan，主要原因是那边产房的菜单完整，有汉堡和Pho、龙虾汤又好喝。

他们后来转到了Good Samaritan待产 😋

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——世纪帝国

我当Agent也不是第一天，路见不平我得说句公道话。

当你们为了花多少钱买房争吵的时候我没有说话，因为可能Preapproval Letter下来发现你们什么也买不了；

当你们为了买什么地点争吵的时候我没有说话，因为即便你们买在Palo Alto，铁路旁的房屋将来还是卖不掉；

当你们为了买 Condo 还是 Townhouse 争吵的时候我仍然没有说话，因为我还是比较喜欢 Single Family Home。

但是当你阻止另一半玩世纪帝国的时候，我就得挺身而出了。

打世纪，就是在执行策略思考；打世纪，就是在上商学院；换句话说，打世纪，就是在赚钱改善家中生计。

让我告诉你为什么。

比方说玩淘金潮地图，所有的金矿都在地图正中央，谁占据了这里谁就可以称霸，问题是你知道其他玩家当然也知道，所以人们八成会在地图中央杀个你死我活。常常就有个玩家反其道而行，斥候在自家后院绕一绕发现金矿，然后趁中原兵荒马乱之际在地图角落默默发展壮大成了最后赢家。

这告诉我们兵家必争地之地总是有成本上限，超过了就不值得去争，还不如逆向思考。

我们买到的这间房，就是这样的状况。

San Bruno 这一区的房屋竞争激烈，相似的房型并且有Staging，然而屋况稍差，其成交价接近170万。

我们这一间，Listing Agent就是 Owner，不过他并不是本地的Agent，他不作Staging，人很难找到，然后他只给 Buyer Agent 2% 的佣金—这是低于市场行情的。

这就值得逆向思考：这样的脉络肯定会让很多Agent打退堂鼓。好啊，这代表竞争少，果然我们就是一对一谈判，最后150万左右拿到这间低调的房屋。你放心，Listing Agent本人很高兴这个成交价，皆大欢喜。

什么，你说不需要打世纪也可以懂这个道理。我还没跟你说我和这个客户就是打世纪变熟的。

这也是为什么我建议工作上需要开发客户的朋友，不要打麻将或Poker，改打世纪比较实在。你看打麻将一次也就认识三个人，打Poker理论上可以认识九个人，但一局多久才轮到你出手，多数时间还不是在那边划手机，所以实务上就是五、六个人，而且，你还是得划手机。

打世纪绝无冷场，而且一次可以认识七个人，多好。

世纪帝国强调资源分配，你必须学会怎么调配不同资源，才能研发科技、生产军队、进化到下一个时代；

世纪帝国强调多工处理Multitasking，你得一边控兵骚扰敌人，一边顾家里的经济，也要注意小地图有没有警示或是盟友是否需要帮忙；

世纪帝国强调速度，你学会快捷键、手速又快，别人还在杀猪你已经上封建时代。

资源分配、多工处理、在乎速度，我想正在创业的朋友一定心有戚戚 — 这根本就是在创业。

也就是说，我们每打一场世纪，就是在开一间Startup。打世纪，就是在养成一个创业家。在硅谷这样的创业天堂，我们更是应该打世纪。

欢迎加入世纪帝国湾区 Facebook Group。

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不过你们先打，老婆要来骂人我先去顾小孩。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 你买的是土地，以及谈 SB9

这一栋房屋位于Belmont Downtown和El Camino 以西，三房两卫，房屋室内面积1400 呎，占地超过7000 呎，Belmont学区自不待言，关键是土地。

如果让我选择室内面积2000 呎占地4000 呎的房屋，或者是室内面积1500 呎占地6000 呎的房屋，我很可能会选择后者。

SB9出来以后，有5个过去的客户打电话给我，或许是看了悬峰标题如「加州房市变天」云云，他们害怕发生「反正Single Family Home将来都会变成集合式住宅，所以Single Family Home没没价值」的情况。

我当时跟他们说不可能，在甚至不考虑SB9的内容的前提之下，只有要经济学动态平衡的概念和一点逻辑就可以破解农场文。

情境一：SB9很容易执行。那么因为有赚头，大量SFH会被改建成Condo/Townhouse，这会导致Condo/Townhouse的价格下跌，直到把SFH改建成Condo/Townhouse再也不划算，这是一个动态平衡的过程，所以你为什么会去担心SFH的价值？

情境一：SB9不容易执行。那你还担心什么？

最后，真的有人去看SB9的文本吗？纵使不考虑当地政府如何杯葛，SB9的执行细节本身就让这件事很难规模化（改建前出租规范、改建后屋主住在里面等等），既然难以规模化那改变就会是缓慢的。

（但SB9立法整件事倒是揭示加州政府的态度，也暗示SFH的价值）。

回到这间房屋，Listing Agent知道我们Broker ，知道这个公司出来的Agent的素质，对我也是关照提点，不过收件当天还是惊心动魄，三轮竞价都在两个小时内完成，前三名价差不超过2%，买家也是气力放尽，我想最呕的还是第二名 — 我们最后也就比第二名多出了几千块，成交价Mid 210万，环顾四周同时期的案例，我想大概是Top 3的好交易。

买家本来担心Appraisal，不过在Offer Due那天出价有个好处，你可以用真实竞争出价情况判断房屋的价值，同时有竞价状况Appraisal也更容易成功。这就是为什么依据各人情况不同，有时候我不见得赞成Preemptive—你能给Appraiser的资讯就那些，有时候还真的没办法Appraised。当然，无限银弹是另一回事。

我和买家一路从Willow Glen到South Santa Clara，最后到Belmont Downtown，大概是我从业以来最广，真心佩服他的守备范围。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 地点中心、格局完整的房屋

这是一对超棒的学长姐夫妻，这么说绝对不是因为看房的时候总是可以吃到他们带来的蛋糕或点心。

我相信我没有辜负蛋糕或点心。买到的这栋房屋地点好，将来必定成为南湾心脏地带。近年高素质的移入居民会让 Mountain View El Camino 以东学区向上提升的情况再现于此（West San Jose 的状况也是如此）。屋况上是「老先生老太太养儿育女久居于此」的类型，这类屋主总是悉心呵护。

这间房屋还有一个特点，格局完整又有潜力，超过8000平方呎的长方形Lot，现况是4房2.5卫：楼上3房2卫，楼下1房0.5卫。乍看楼下的房间只能当书房。关键在于车库超大，于是可以利用车库的一小部分空间，建造一个完整的浴室供楼下房间使用，这样比扩建而来的浴室成本少约60%~75%。如此，一楼就会有另一个Master Suite。以Single Family Home来说，除非是重新整建，否则很少有格局完整的双Master Suite房型 — 这是另一个建议：横豎都是要加价买房，那么就不要买平庸的房屋。

Listing Agent 很够意思，来回沟通几次后，他直接跟我们说目前竞争者的出价分布状况。我们最后买到的价格，也就跟第二名价格差距约1%。

（另一个关键是学长姐给屋主的信写得好！我看到很多人不建议写信只能摇头：收不收信是卖方的选择。也就是说，如果卖方不介意甚至乐意收信，Agent 站在Buyer Fiduciary Duty的角度，当然要准备信件动之以情，而非教育Buyer冲高价格是唯一手段 — 写信当然意味着你要付出额外心力，也意味着可能相对低的成交价会让Agent少赚，我想这都是个人选择。）

之后，收到来自学长姐的手写卡片。老婆凑过来看信，看着看着竟然哭了。

以下是他们的成交推荐感言。

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我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——疯狂卖方市场下的讨价还价

这是一个疯狂加价的时期，但不是这次。

最近有个交易，这次的客户也是一对夫妻，或许还要算上一只狗狗——客户几乎是为了这只年轻活泼的狗狗而买房，许多Must Have都是为了狗狗而制定。

而客户原先公寓楼下的邻居大概也很开心，再也不用抱怨奔跑的狗狗了——希望这位仁兄遇到新搬入的楼上邻居时，不会看到他手上牵着一只狗..."Again?"

Anyway我们看了一阵子房，最后锁定了一个新社区，这社区的价格从疫情以来一路上升，而对方Agent说有竞争者以及出价多少会被接受——是啦当然有竞争者哪一次没有竞争者？不过对方提出的价格上坦白说很合理，比社区最新成交价还低。

在这个时期听起来很棒对吧，直接进合约。许多人到这一步就繳械了，毕竟避免了Bidding War，或许可以宣称是大功一件。

当对方 Agent 这样说的时候，我们怎么做才是关键，某种程度取决于己方 Agent 要便宜行事还是百尺竿头，另外就是情况使然。不过我的客户都知道，我除了传达对方Agent的要求之外，一定会跟客户分析当下的情况以及对方表达方式，比方说为什么值此时期对方竟然这样说、他们实际上在意的可能是什么；以及我们有没有可能再往下出低价格，然后如果要这样做，成败机会大概如何、会不会Back Fire、不同的后果如何应对、实务上相对应的出价方式是什么。

我们后来决定Counter对方的出价，而最后也成功了。买到的价格，约略是2019年底到2020年初的成交价。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——比最高出价低 9 万

现在想想还是觉得不可思议，虽然并不是第一次遇到。

一开始 Listing Agent 的规矩很多的：总是不接电话、约看房限制又多、约了又改期——如果你在意人与人交往的「礼节」，那么一气之下或许不去看房了。没关系，我最擅长尬聊这样特别的Agent，加上隐约觉得这个在电话里唠叨的越南阿姨，散发一种妈妈叮咛小孩的气息。嗯，去看看吧。

我比客户早到，于是边看房边和阿姨聊天，阿姨果然很特别，特别地话多，是那种五分钟前讲过的话，现在要再重复一次的特质，不过大意是：这是他哥哥的房屋，夫妻俩因为女儿健康的缘故，要搬去Colorado，这栋房屋很好，因为^$^&*(^%，他们要的不是钱，It’s not about the money.

好个 It’s not about the money. 根据我政治不正确的刻板印象，亚洲来的朋友说这句话，我们总是要打点折扣的，她会是十个中的那一个吗？

这时候客户也来了，短暂介绍后，我就继续和阿姨聊，她跟我抱怨之前出价的 Agent 和其他来看房的 Agent 不遵守Agent Code、也没什么礼貌（嗯？！）……我也跟他保证了一些事宜和请她去查我的记录。而我们最后的对话就在试探价格和又一次的 It’s not about the money. 后结束。判断了一下她应该是喜欢我们的。

房屋的确是不错的：Cul-de-sac 里面又不是路冲，需要大型的装修倒是真的，最后算了一下我和客户就拟定了合理的价格。

收件当天出完价后我早早就北上半岛看房，接近中午接到阿姨的电话：「欸，你们是第三名喔，第一名高你们十万，第二名高你们五万，加价吗？」

这么凶啊其他买家，那这样加上修缮房屋的预算，不就是当地最高价了？！不过我们真的没钱呀。短暂和客户讨论后，我们加了…两万，儿戏地死马当活马医。然后我就带着这个新出价回复了阿姨。

大概是没指望了，我只好静下心看房，一看两个小时，中午和另一个客户吃了个饭，准备下午回南湾去。

这时阿姨又来电：“嗨，你们的出价程序很专业到位，我也要谢谢你们在信里关心我的侄女，我们真的很喜欢你们！我和哥哥讨论之后决定把房屋交给你们，还有，你们不用加两万，加一万就好，就当作是我给你们的礼物。”

这种要求我这辈子没见过。我想起《九品芝麻官》。

后续进入合约后，阿姨还是维持她一贯的啰嗦，只是后来的这些啰嗦，为何听起来都这么可亲？

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——守望相助的好社区

这次要卖的房屋位于圣荷西一个名为Thousand Oaks的地方。我感觉这是一个低调（应该没有多少新移民知道这个区域）却有强大凝聚力，而且内行人想住的社区。

一个月前准备房屋阶段，我走在这条街上，研究附近房屋的建筑风格与格局，就有个大约二十岁的年轻人开车经过，停下来问我：「你看起来并不住这里，我可以问问你为什么张望吗？」 我指了指说我要卖那栋房屋，他的口气才缓和下来，和我聊了一阵。

对街的老太太，总是很关心我们这栋房屋的开关灯状况，或是窗帘有没有记得放下来，即便跟她解释，现在的房屋都是这样卖的，她还是不放心，三不五时打来和我聊天。

这种老派的守望相助，我相信你在湾区很少遇到，也是我们第一代移民不太了解的。

不过，就是有人知道，这是好货。

还没上市之前，我刚刚把Coming Soon的牌子立在房屋前面，隔天就有一个Realtor打电话来说：「嗨我朋友看到了牌子赶紧通知我，是我自己要买啦，我Saratoga住了二十年，想要downsize 搬到这边来。」

两天后，同样还没上市，另一个Realtor打来：「嗨我客户的父母住这边，看到牌子叫他儿子来买，啊你们什么时候要上市？」

看起来，住Thousand Oaks的居民很爱这里啊，而且连Realtor都知道这是好地方。

来说说房屋：1968年的房屋算是比较中后期兴建的Single Family Home，非常棒的天然采光，充满客厅、餐厅、厨房等公共区域，大面积的Family Room加上Living Room还有Back Patio让你开四桌麻将、两桌德州扑克，在后院烤肉，然后小朋友放给他们奔跑都没关系。

（请注意社交距离）

如果你是个安静的人也很好，所有卧室都在房屋右后方一侧，相当有隐私，四房二卫的格局可以让你把其中一间房屋当成办公室或书房，主卧远离街区靠着后院，是我最喜欢的主卧位置。如果是上面那位Realtor把这间当作退休房，我觉得她可以开落地窗通后院，一早起来就享受阳光空气花草树木。

最后，我也是后来才知道，这地方有一年一度的国庆日游行，还很有名。

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 ——延期牵一发动全身，以及「沟通」才能找出最佳解方

那天Listing Agent说大事不好，卖家本来要入住的东湾新房，因为疫情工期延迟，复工遥遥无期，只能暂时待在原住处，于是就问我们能不能延后入住时间，一个月（曾要求三个月）。

合约已定。我知道不少见猎心喜的事例。不过卖家运气好，买家是来自夏威夷的一对兄妹，乐天开朗又是虔诚教徒。

我们的立场很明确，那几天的晚上，我和买家的脑力激荡都围绕在「确保权益的前提下，最大限度地帮助卖家」。

看似容易，难的是但当牵涉到第三方诸如贷款银行、买方房东，还要考虑方案合法性、合约效力、双方信任程度，加上情绪（情绪多半来自卖家，当然也是可以理解—疫情之下，家里有个幼儿还得考虑搬迁不确定性，作为母亲不是那么容易保持镇静。）….各种限制式之下，最佳解是什么？实务上还得来回折衝才能抽丝剥茧：「喔！原来你在意的是这个」、「喔ABC行不通因为你有XZY的顾虑」…

学到很多，但我们绝对不想再来一次。最大的收获是看见人性的美好，以及去夏威夷的时候应该有人收留 🤭

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实 —— 议价

这一对Buyer，有趣。工程师加上设计师，理性务实加上感性创意，和他们看房，总逼得我思考，如何用不同的方式沟通。

从一开始，我们就避开了几个地雷房，比方说装修漂亮但是深入了解就知道排水不行，或者是没有Permit的房屋等等，看得出他们的失落，但是还是得跟他们说可能发生的后果，不行买。

最后买的这房屋，屋主住了很长一段时间，花了超过30万在装修上，看得出来各种部件都是高品质，后院阳台和居住空间的分布恰当，非常适合开派对，而且还有不少加建空间。

贷款一波三折，还好最后弄下来，也因为附加条款添加得当，省了一笔钱。

对你们有些革命情感，好房子，安居吧！最赚的还是又有机会去LinkedIn吃午餐。

我们可以学到什么

  • Agent在判断情况许可下，一定要跟对方议价。卖方想要的价格，真的不一定要满足，慢慢来。

  • 银行政策的转向，很容易影响到Buyer，这时候再厉害的Lending Agent，在公司政策下也救不了；银行用来吸引人的利率是一回事，关键是它的贷款做得下来吗？在买房的情况下，利率绝不是选择银行的优先标准。

  • 想要出价的房屋，只看一次是不够的。第二次、第三次回来看房，肯定有不一样的感受。

（图片为CC 0 License，并非成交实景）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

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这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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湾区硅谷买房卖房成交案例纪实——信任

这对夫妻中的先生，和我老婆是大学同学。不过，I never take doing their business for granted，事情就是要做好。

在湾区挑选房屋，有一句俗谚，It's a process of elimination, not a choice for selection. 什么意思呢，process of elimination意思是买房，依据的是自身的所有限制式，比方说预算、学区、通勤时间等等，来删除不可能的房屋，剩下的就是你可以挑的；choice for selection就像是东挑西拣，却没有认真检视自己的限制式。

他们用行动阐述这句话（有听到先生说太太有选择障碍😅），本来我们是几个区在选，而他们检视了需求后，认为学区是绝对不能放弃；然后，某个区域去探勘几次后不符需求，于是就果断专注于另一区域的房屋，最终也买在这区。（我们当年买房，也是像这样Top Down的删除法）

买的可是个好房，学区好、屋龄新，在Court又有地可以加建，欸但是，我有跟你们说这边是华人美食沙漠吧。接下来要Remodel，也请多多指教！

我们可以学到什么

• 这位太太可是做了很多功课，还特地去查询学校2013年之前的API，在意学区的人可要学起来。

• 信任：我相信他们一开始对Realtor一定程度的信任，使得双方沟通相当顺畅 — 我就最无法抵抗「信任」，这是从事这行业最珍贵的礼物，也是帮助客户的强大动力来源。这么说吧，如果你不信任你的Realtor，最好也不要找他。选便宜的远远不如选可以信任的，It's the name of the game. 故事很多以后讲。

• 如果你在startup工作，那贷款银行可能会特别due diligence你，银行有时就是过分谨慎，这点要担待，有个心理准备。

· 感谢Listing Agent看到我们在价格之外怎么呈现Offer Package，决定不进入第二轮Counter Offer。这个策略从以前到现在都证明很成功。

（图片为CC 0 License，并非成交实景）

作者：林久禾，旧金山湾区硅谷/硅谷全职专业房地产经纪人。

我是林久禾，台湾大学毕业后赴美取得工程硕士学位。而后调查旧金山湾区（San Francisco Bay Area，俗称硅谷）房地产市场、研习买卖房和看房知识、请益上百位地产前辈，最后因缘际会，受教于一位有五十年买卖房经验的房地产仲裁官，并成为房地产经纪人（或说中介，英文称Realtor或是Agent）。

这些年我探访过数千间房屋，阅读数百份报告，并且在业界建立合作声望，帮助客户避开有问题的房屋、议价买下好房屋：

1. 260万以上价值的房屋，250万买到
2. 屋主跳过出价比我们高的5名竞争对手，放弃第二轮炒高价格的权利，一对一指名与我们合作，210万买到5名买家竞逐的房屋
3. 屋主跳过145万的第一名出价，让我们140万买到房屋
4. 屋主跳过125万和120万的出价竞争者，在我们表明只能出到117万后，送我们1万成家基金，让我们116万买到房屋
5. 标价200万的房屋，最后170万买到；标价160万的房屋，最后155万买到
6. 加价阶段，建议无需加价即可买到房屋，让A买家165万买到3个月后市值180万的房屋，B买家180万买到3个月后市值225万的房屋

（以上皆为美元，其他还有数十间杀价数千至数万元不等的交易。）

卖房也不负所托：

1. 市场下跌期间，在不熟悉的区域（Oakland）卖房。此栋2房2卫、位于高速公路旁的房屋，成交价比一个月前该地区几栋3房2卫、远离高速公路的房屋价格还高。

2. 客户举家搬离美国，全权授予设计、监工、装修、清理、房屋检查、物流、摆设、谈判议价责任，最后房屋成交价比该地区前后三个月相似物件都高。

3. 一栋3房2卫，1200多平方英尺的房屋，成交价超出客户预期，接近该区域4房2卫或是1500平方英尺以上的房屋，并打破该区域史上最高的每平方英尺价格记录。

写于此处的文章，是当年对老师的承诺。若有任何需要或疑问，请留言给我或是填写咨询单，也可以阅读客户留下的感言，帮助你做决定。

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